Planungsdokumente: 14. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 65 "Port Olpenitz" für den Bereich zwischen der Marina und der Straße Südring; hier: Beteiligung nach § 4 (2) BauGB und Veröffentlichung im Internet

Begründung

1. Anlass und Auswirkung der Planung

Der Bebauungsplan Nr. 65 'Port Olpenitz' ist am 31.12.2009 in Kraft getreten.

Zwischenzeitlich wurden 15 Änderungen ins Verfahren gesetzt, von denen bisher 13 wirksam geworden sind.

Die Begründungen in den Fassungen vom 31.12.2009 und der 1. bis 13. Und 15. Änderung behalten vollinhaltlich Gültigkeit, soweit nachfolgend nicht hiervon abgewichen wird.

Die 14. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 65 betrifft folgende Bereiche und Inhalte:

Das Plangebiet befindet sich auf der Südwestseite des Hafenbeckens, nördlich der Straße „Südring“, beidseits der Straße „Achtersteven“ im OstseeResorts Olpenitz. In der 5. Änderung des B-Planes wird der Planbereich als Sonstiges Sondergebiet SO 2.9 „Sportboothafen“ festgesetzt. Er umfasst die Flurstücke 476, 477, 478, 479, 480, 482, 483, 484, 486, 487, 488, 489, 490 der Flur 3 Gemarkung Olpenitz und hat eine Größe von ca. 1,23 ha.

Ausschnitt aus dem B-Plan 65 'Port Olpenitz' der Stadt Kappeln - Lage des Plangebietes (ohne Maßstab)

Die Eigentümer der Sondergebietsflächen zwischen der Marina im Norden und der Straße "Südring" im Süden haben die Änderung des B-Planes Nr. 65 "Port Olpenitz" für ihre Grundstücke an der Straße "Achtersteven" beantragt. Der Bereich war ursprünglich als Erweiterungsfläche für die Marina angedacht und ist daher als SO 2.9 -Sportboothafenfläche- festgesetzt.

Hier sind derzeit folgende Nutzungen zulässig:

  1. Hafenmeisterei, einschl. Büro- und Geschäftsräume im Zusammenhang mit den Hafen- / Werftdienstleistungen
  2. Stellflächen für Sportboote, Bootstrailer und PKWs
  3. Anlagen und Einrichtungen zur technischen Ver- und Entsorgung des Sportboothafens einschl. sanitärer Anlagen
  4. Service-/Werftdienstleistungen, Dockhalle, Kran- und Slipanlagen für Sportboote
  5. Bootstankstelle
  6. Gastronomie

Ausnahmsweise können zugelassen werden:

  1. Zur Versorgung des Hafens dienende Läden und Shops mit einer Verkaufsfläche von bis zu 150 m²
  2. Wohnungen für Betriebsinhaber und Betriebsleiter

Inzwischen wurde deutlich, dass die Marina die Erweiterungsflächen nicht benötigt, sodass sie anderweitig veräußert wurden.

Die Stadt Kappeln möchte nun in Zusammenarbeit mit den jetzigen Eigentümern auf den Flächen, die durch die Straße "Achtersteven" erschlossen sind, eine den Sportboothafen inhaltlich und thematisch ergänzende gewerbliche Bebauung realisieren, mit der u.a. auch der Mangel an Dienstleistungsangeboten im Ferienresort verbessert werden soll. Es sollen dort z.B. auch Praxen, Sportangebote und sonstige (touristische) Dienstleistungen ermöglicht werden. Außerdem sollen auch weiterhin ausnahmsweise Läden oder Shops mit jeweils einer max. Verkaufsfläche von max. 150 m² angesiedelt werden können. Die Lage der Läden und Shops soll hierbei zukünftig auf den Erdgeschossbereich fixiert und die Anzahl ebenfalls begrenzt werden, um dem Promenadenbereich am Hafenbecken nicht übermäßig Konkurrenz zu machen. Läden und Shops waren im Plangebiet auch bisher schon als Ausnahme zulässig. Nun soll die Nutzung jedoch durch die Beschränkung der Lage ausschließlich auf das Erdgeschoss begrenzt werden.

Durch die Ansiedlung von kleineren Geschäften, gastronomischen Betrieben und Dienstleistungsbetrieben im südlichen Bereich geht die Stadt Kappeln davon aus, dass sowohl die Versorgung als auch die Infrastruktur im Ferienresort deutlich verbessert und der Zulauf in die Innenstadt auf ein verträgliches Maß verringert werden kann.

Möglich wären z.B. folgende Nutzungen: Fitnessstudio, Wellness, Massagen, Physiotherapie, Kinderbetreuung, Poststation, Friseur, Nagelstudio, Wäscherei, Näherei, Segelmacher und Segelzubehör, Büros für Verwaltung des Resorts und Ferienhausagenturen sowie Seminarräume, kleine Läden, Gastronomie, Rooftopbar/Club, Biergarten und ein Wochenmarkt.

Die bisher ausnahmsweise zulässigen Wohnungen für Betriebsinhaber und Betriebsleiter sollen als Ausnahme weiterhin zulässig bleiben. Um einer Fehlentwicklung für das Gebiet entgegenzuwirken, soll jedoch geregelt werden, dass diese Wohnungen einem Gewerbebetrieb zugeordnet und diesem in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sein müssen. Hintergrund dieser Festsetzung ist der Wunsch der Stadt Kappeln, nur untergeordnete Betriebsleiterwohnungen zuzulassen und die Anzahl über die Ausnahmeregelung auf jeweils maximal zwei Wohnungen nördlich und südlich der Straße „Achtersteven“ zu begrenzen.

Somit soll nicht der komplette Katalog an zulässigen Nutzungen geändert werden, wodurch ein völlig neu ausgerichtetes Sondergebiet entstünde, sondern der bestehende Nutzungskatalog soll in einzelnen Bereichen angepasst und ergänzt werden.

Insbesondere die bereits zulässigen Nutzungen Stellflächen für Sportboote, Bootstrailer und PKWs, Service-/Werftdienstleistungen und Gastronomiebetriebe sowie die festgesetzten Ausnahmen bleiben erhalten.

2. Bestehende Festsetzungen des rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. 65, die zur Änderung anstehen

Der Änderungsbereich ist derzeit vollständig als Sonstiges Sondergebiet SO 2.9 'Sportboothafen', mit einer GRZ von 0,8 und Gebäudehöhen von max. 18 m über NN im Westen und max. 20 m über NN im Osten festgesetzt. Zudem sind in der abweichenden Bauweise Gebäude mit einer Länge von mehr als 50 m zulässig.

Die bestehenden Festsetzungen werden lediglich um die Begrenzung der Zahl der Vollgeschosse und einen erweiterten Nutzungskatalog ergänzt (vgl. Kap. 1).

3. Geänderte Festsetzungen der 14. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 65

Aus o.g. Gründen sollen die Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 65 ergänzt werden.

Um den inhaltlichen und räumlichen Bezug zum Sportboothafen weiterhin aufrecht zu erhalten, wird ein Sonstiges Sondergebiet SO 2.9.1 ‚Sportboothafen und Dienstleistungen‘ festgesetzt.

Im Text (Teil B) werden für den Planbereich folgende Festsetzungen ergänzt:

SO 2.9.1 SO Sportboothafen und Dienstleistungen

Zweckbestimmung: Das Sondergebiet dient der Errichtung von Gewerbe- und Dienstleistungsbetrieben, die auf den Sportboothafen und den Tourismus im Bereich 'OstseeResort Olpenitz' ausgerichtet sind.

zulässig sind:

1. Service-/Werftdienstleistungen,

2. Stellflächen für Sportboote, Bootstrailer und PKWs,

3. Gastronomie,

4. Räume für freie Berufe nach § 13 BauNVO,

5. nicht störende Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe.

Ausnahmsweise können zugelassen werden:

1. im Erdgeschoss: zur Versorgung des 'OstseeResorts Olpenitz' dienende Läden und Shops mit einer Verkaufsfläche von jeweils max. 150 m².

2. Wohnungen für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind.

In Anlehnung und zum Schutz der angrenzend bereits vorhandenen Ferienhausbebauung wird die Anzahl der Vollgeschosse auf max. 3 begrenzt. Hierdurch wird sichergestellt, dass bei einer Gebäudehöhe von ca. 14,5 m bzw. 16,5 m über Gelände das oberste Geschoss kein Vollgeschoss sein darf. Ziel der Festsetzung ist damit sicherzustellen, dass sich die zukünftige Bebauung in die Umgebung des OstseeResort Olpenitz einfügt.