Art der baulichen
Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 und 5 BauGB; §§ 1 und 4 BauNVO)
Zur Realisierung der geplanten Nutzungen wird in der 5. Änderung des B-Planes
Nr. 11 folgendes festgesetzt:
Der nordöstliche
Teil des Plangebietes wird als „Allgemeines Wohngebiet" gem. § 4 Baunutzungsverordnung
(BauNVO) festgesetzt. Innerhalb des „Allgemeinen Wohngebietes" sind gem. §
4 Abs. 2 und Abs. 3 BauNVO die allgemein zulässigen Läden, Schank- und
Speisewirtschaften gem. § 1 Abs. 5 BauNVO nicht Bestandteil des Bebauungsplans.
Der
nordwestliche Teil des Plangebietes wird als „Mischgebiet"
gem. § 6 BauNVO festgesetzt.
In den im Plangebiet ausgewiesenen
Mischgebieten (MI) sind abweichend von § 6 Abs. 2 Nr. 7 BauNVO
Tankstellen, abweichend von § 6 Abs. 2 Nr. 8 BauNVO Vergnügungsstätten sowie
abweichend von § 6 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO Lebensmittel- und
Einzelhandelsbetriebe mit bis zu 800 m² Verkaufsfläche nicht zulässig (§ 1
Abs. 5 und 9 BauNVO).
Abweichend von § 6 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO werden
andere Einzelhandelsbetriebe nur ausnahmsweise und mit einer Verkaufsfläche deutlich
unterhalb der Großflächigkeit (VK bis max. 200 m²) zugelassen (§ 1 Abs. 5 und 9
BauNVO).
Maß der baulichen
Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB; §§ 16, 18, 19 und 20 BauNVO)
Grundflächenzahl (§
19 BauNVO)
Als Maß der baulichen Nutzung wird
für die „Allgemeinen Wohngebiete" (WA) eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,3 - 0,4
festgesetzt. Im Einzelnen stellen sich die Grundflächenzahlen wie folgt dar:
-
Für das WA 1 ist eine
GRZ von 0,4, für das WA 2 eine GRZ von 0,35 sowie für das WA 3 eine GRZ von 0,3
festgesetzt (s. Planzeichnung). Ziel dieser Abstufung ist sowohl das Erreichen einer
wirtschaftlichen Ausnutzung der Grundstücke, als auch das Einfügen der hochbaulichen Anlagen in die umgebende
städtebauliche Struktur sowie die umgebende Landschaft. An der Straße wird als
städtebauliche Kante daher eine dichtere Bebauung ermöglicht, die sich zur
Landschaft Richtung Süden auflockert und geringer wird.
Für die Mischgebiete (MI) wird eine GRZ von
0,35 - 0,4 festgesetzt:
-
Für das MI 1 wird eine GRZ von 0,4 und für das MI 2 eine GRZ von
0,35 festgelegt (s. Planzeichnung). Auch hier dient diese Abstufung
insbesondere dem Einfügen in die umgebenden Strukturen.
Die
zulässige Grundfläche darf im WA sowie im MI durch die Grundflächen der in § 19
Abs. 4 Satz 1 Punkt 1 BauNVO bezeichneten Anlagen (Garagen und Stellplätze mit
ihren Anlagen) um bis zu 25% überschritten werden.
Anzahl
der Vollgeschosse (§ 20 BauNVO) & maximal
zulässige Firsthöhe (§ 18 BauNVO)
Um
die Höhenentwicklung der geplanten baulichen Anlagen zu steuern, ist unter
Berücksichtigung der vorhandenen Bebauung im Nahbereich die Geschossigkeit auf
max. zwei Vollgeschosse als Höchstmaß begrenzt.
Als max. Firsthöhe wird im WA 1 und im MI 1 ein Wert von 10,00 m mit
einer Sockelhöhe von 40 cm festgesetzt. Die festgesetzte max. Firsthöhe und die
festgesetzte max. zulässige Sockelhöhe bezieht sich auf die Oberkante der
zugehörigen Erschließungsstraße in der Mitte der straßenseitigen Gebäudefront.
Insgesamt dient die Höhenfestsetzung sowohl dem Einfügen in die
landschaftliche sowie städtebauliche Umgebung als auch dem Ermöglichen einer
wirtschaftlichen Ausnutzung der Grundstücke bei Errichtung von Mehrfamilienhäusern.
Bauweise,
überbaubare Grundstücksflächen (§§ 22 und 23 BauNVO)
Bauweise (§ 22 BauNVO)
Die
Bauweise ist als offene Bauweise festgesetzt, Gebäudelängen von mehr als 50,00
m sind hier nicht zulässig.
Im WA
1 und MI 1 sind Einzel-, Doppel-, und Mehrfamilienhäuser zulässig. Im WA 2, WA
3 und MI 2 sind Einzel- und Doppelhäuser zulässig. Die Staffelung der
Gebäudetypologien dient der Anpassung sowohl an die städtebauliche als auch an
die landschaftliche Umgebung, in dem an der Straße Gebäudekörper mit einer
höheren Dichte und nach Süden zur Landschaft hin Gebäudestrukturen mit einer
geringeren Dichte zulässig sind.
Überbaubare
Grundstücksfläche (§ 23 BauNVO)
Die überbaubare
Grundstücksfläche wird durch Baugrenzen bestimmt. An die Baugrenzen kann, muss aber nicht zwingend gebaut werden. Eine
Unterschreitung ist möglich.
Flächen, die von
der Bebauung freizuhalten sind (§ 9 Abs. 1 Nr. 10 BauGB)
Im südlichen Bereich des Plangebietes werden die Grünzüge
durch Flächen, die von der Bebauung freizuhalten sind, festgesetzt. In dem
Bereich liegen die privaten Grünflächen, die aus dem Landschafts- sowie
Flächennutzungsplan übernommene Pufferzone bzw. Pufferstreifen und das
geschützte Biotop Nr. 57 (Bachschlucht am südlichen Rand der Bebauung Bolande)
inkl. Gehölz- und Baumstrukturen sowie der 5,0 m breite Schutzstreifen und das
Landschaftsschutzgebiet. Ziel ist die Erhaltung und Verbesserung empfindlicher
Lebensräume.
Grünflächen (§ 9 Abs. 1 Nr.
24 BauGB)
Die im Plangebiet ausgewiesenen Grünflächen sind von
baulichen Nebenanlagen freizuhalten.
Planungen,
Nutzungsregelungen, Maßnahmen und Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege
und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft (§ 9 Abs. 1 Nr. 20, 25 a
und b und Abs. 6 BauGB)
Auf der Maßnahmenfläche mit der Kennzeichnung „B 57" sind
die vorhandene Bachschlucht am südlichen Rand der Bebauung Bolande und der mit
Gehölzen und nitrophytenreicher Hochstaudenflur bewachsene Nordhang als
festgesetztes Biotop gem. § 30 BNatSchG mit der Nummer 57 sowie eines 5,0 m breiten
Schutzstreifens dauerhaft zu schützen und zu erhalten.
Die Maßnahmenfläche mit der Kennzeichnung „P" ist (gemäß
Darstellung im F-Plan) der "Pufferstreifen zur Erhaltung und Verbesserung
empfindlicher Lebensräume" ist dauerhaft zu schützen und zu erhalten.
Das geschützte Naturdenkmal
(ND15) gem. § 28 BNatSchG, ein vorhandener Einzelbaum (große Kastanie), wird aus
dem Landschaftsplan übernommen und als zu erhalten festgesetzt.
Erhaltung (§ 9 Abs.
1 Nr. 25 b BauGB)
Es werden Einzelbäume als zu erhalten festgesetzt. Diese im
Plangebiet als zu erhalten festgesetzte Bäume sind gem. § 9 Abs. 1 Nr. 25b
BauGB auf Dauer zu pflegen, zu erhalten und bei Abgang durch Neuanpflanzungen (Ersatz
gemäß Baumschutzsatzung der Stadt Reinfeld) zu ersetzen.
Flächen für
Einfahrten (§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB)
Die Erschließung der neuen Grundstücke in zweiter Reihe
erfolgt in erster Linie über die festgesetzten Geh-, Fahr- und Leitungsrechte.
Ausnahmsweise kann die Erschließung auch über die Vordergrundstücke erfolgen.
Diese Zufahrten sind dann mit einer wassergebundenen Oberfläche herzustellen,
um eine zusätzliche Versiegelung zu vermeiden.
Hierdurch
kann sichergestellt werden, dass eine einfachere sowie effizientere
Erschließung sowie schnellere Realisierung ermöglicht wird, da Absprachen
zwischen nur wenigen Eigentümern notwendig sind.
Abbildung 10 - Erschließung der Bebauung in 1. und 2. Reihe
Flächen für besondere Anlagen und Vorkehrungen zum Schutz vor
schädlichen Umwelteinwirkungen im Sinne des Bundes-Immissionsschutzgesetzes (§ 9 Abs. 1 Nr. 24 und Abs. 4 BauGB)
Zum Schutz der Wohn- und
Büronutzungen vor Verkehrslärm werden für Neu-, Um- und Ausbauten maßgeblichen
Außenlärmpegel gemäß DIN 4109 (Januar 2018) entsprechend den nachfolgenden
Abbildungen festgesetzt.
Die Abbildung 9 gilt
ausschließlich für Räume, die überwiegend zum Schlafen genutzt werden.
Zur Errichtung, Änderung
oder Nutzungsänderung des Gebäudes in den nicht nur vorübergehend zum
Aufenthalt von Menschen vorgesehenen Räumen sind die Anforderungen an das
resultierende Schalldämm-Maß für das jeweilige Außenbauteil (einschließlich
aller Einbauten) gemäß DIN 4109 (Januar 2018) zu ermitteln.
Im Rahmen der
jeweiligen Baugenehmigungsverfahren ist die Eignung der für die Außenbauteile
der Gebäude gewählten Konstruktionen nach den Kriterien der DIN 4109 (Januar
2018) nachzuweisen.
Zum Schutz der
Nachtruhe sind bis zu einem Abstand von 27 m zur Straßenmitte der Straße
Bolande bei Neu-, Um- und Ausbauten für Schlaf- und Kinderzimmer schallgedämmte
Lüftungen vorzusehen, falls der notwendige hygienische Luftwechsel nicht auf
andere geeignete, dem Stand der Technik entsprechende Weise sichergestellt werden
kann und die Anforderungen an das resultierende Schalldämmmaß gemäß den
ermittelten und ausgewiesenen maßgeblichen Außenlärmpegeln nach DIN 4109
(Januar 2018) erfüllt werden.
Bauliche Anlagen mit schützenswerten
Nutzungen (Außenwohnbereiche wie Terrassen, Balkone und Loggien) sind im
Bereich des allgemeinen Wohngebietes bis zu einem Abstand von 18 m und im
Bereich des Mischgebietes bis zu einem Abstand von 7 m zur Straßenmitte der
Straße Bolande zulässig, wenn mit Hilfe einer Immissionsprognose nachgewiesen
wird, dass in der Mitte des jeweiligen Außenwohnbereichs der Orientierungswert
für allgemeine Wohngebiete von 55 dB(A) tags um nicht mehr als 3 dB(A)
überschritten wird. Alternativ können diese auch geschlossen ausgeführt werden.
Von den vorgenannten Festsetzungen kann abgewichen
werden, wenn im Rahmen eines Einzelnachweises ermittelt wird, dass aus der
tatsächlichen Lärmbelastung geringere Anforderungen an den passiven
Schallschutz resultieren.
Abbildung 11 - Maßgeblicher Außenlärmpegel für
schutzbedürftige Räume
Abbildung 12 - maßgeblicher Außenlärmpegel für Räume, die
überwiegend zum Schlafen genutzt werden
