Planungsdokumente: Bebauungsplan Nr. 8 - 1. Änderung, Gebiet "Alfapark"

Immissionen:

Das Plangebiet wird in erheblichem Maß durch Schienenverkehrslärm beeinträchtigt. Die Stadt Reinfeld (Holstein) hat hierzu eine Untersuchung erarbeiten lassen (Schienenverkehrslärmuntersuchung zur 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 8 der Stadt Reinfeld (Holstein), Gutachten Nr. 14-09-1, ibs, Dipl.-Ing. Volker Ziegler, 08.09.2014). Das Gutachten kommt zu dem Ergebnis, dass bei Beachtung von aktiven und passiven Schallschutzmaßnahmen die Vorhaben verträglich gestaltet werden können. Neben der Variante "Schallschutz durch vorhandene Gebäude" berechnet das Gutachten auch eine durchgehende Lärmschutzanlage entlang der Bahnstrecke analog zur Festsetzung im rechtskräftigen Bebauungsplan. Mit dieser Variante ergäben sich Verbesserungen um bis zu 5 dB(A).

Ausreichender Schallschutz allein aufgrund von Abständen scheidet aufgrund der bereits vorhandenen Bebauung in Nachbarschaft zur Bahnstrecke aus. Aktive Lärmschutzmaßnahmen sieht die Stadt Reinfeld (Holstein) im Westen des Plangebietes zum Schutz des geplanten Mischgebietes und des daran anschließenden Allgemeinen Wohngebietes vor. Die Funktion aktiven Schallschutzes kommt darüber hinaus dem Erhalt des vorhandenen Gewerbegebäudes zu, die durch entsprechende Festsetzungen zur durchgehenden Gebäudelänge und durch Mindesttraufhöhen gesichert wird. Aufgrund der hohen Belastung reicht dieser aktive Schallschutz allein nicht aus und wird mit passiven Maßnahmen bzw. Festsetzungen zur Grundrissgestaltung und dem tlw. Ausschluss von Wohnnutzung im Obergeschoss kombiniert. Die Stadt Reinfeld (Holstein) misst dem umweltschonenden Belang des flächensparenden Bauens durch Nachverdichtung bzw. der Revitalisierung des Gewerbegebäudes ein hohes Gewicht zu. Bei Verzicht auf die geplante Neubebauung zwischen vorhandenem Gewerbe und vorhandener Wohnbebauung würden an anderer Stelle im Stadtgebiet Flächen vorzuhalten sein. Die Aufgabe der gewerblichen Nutzung an dem Standort würde zu weiteren Leerständen und damit zu einem städtebaulichen Missstand führen. Durch die Kombination der Lärmschutzmaßnahmen können gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse ausreichend sichergestellt werden. Die weitere Optimierung des Lärmschutzes mit einer durchgehenden Lärmschutzwand steht aufgrund der damit verbundenen Kosten, dem Flächenbedarf sowie der Beeinträchtigung von erhaltenswertem Baumbestand in keinem Verhältnis zu den damit erzielbaren Verbesserungen. Die Umsetzung der Inhalte des rechtskräftigen Bebauungsplanes ist unter anderem an den hohen Kosten für die Errichtung des Lärmschutzwalles an der Bahn gescheitert.

Emissionen:

Der Schutz der geplanten Bebauung vor Gewerbelärm wird durch die abgestuft festgesetzten Baugebiete sowie durch Abstände sichergestellt. Darüber hinaus erfolgt eine Gliederung des Gewerbegebietes dahingehend, dass der nördliche, zur Bahnstrecke gelegene Teil uneingeschränkt gemäß § 8 der BauNVO nutzbar ist, während der südliche Teil als eingeschränktes Gewerbegebiet festgesetzt ist. Das verträgliche Nebeneinander unterschiedlicher Nutzungen kann damit insgesamt sichergestellt werden. Eine darüber hinausgehende Geräuschkontingentierung mit Festsetzung von flächenbezogenen Schallleistungspegeln wird aufgrund des Gewerbeparkcharakters mit Nutzung der Gebäude durch unterschiedliche Betriebe ohne Grundstücksparzellierung nicht für zweckmäßig und umsetzbar erachtet. Die Zulässigkeit von Gewerbenutzungen bemisst sich an den Regularien der TA Lärm und der Einhaltung der darin verankerten gebietsspezifischen Immissionsrichtwerte in der Nachbarschaft.

Entsprechend den Planvorstellungen der Stadt Reinfeld (Holstein) erfolgen die Flächenfestsetzungen der Bauleitplanung gemäß der Intention des Erhalts des Gewerbegrundstücks und Entwicklung von Neubebauung zwischen Gewerbe und vorhandener Wohnnutzung an Schillerstraße und Am Schiefen Kamp. Die Bauflächen bzw. Baugebiete werden nach Störanfälligkeit gegliedert vorgesehen. Zwischen den unterschiedlichen Nutzungen werden tlw. Grünflächen angeordnet.

Auf Ebene des Flächennutzungsplanes erfolgt die Darstellung eines Gewerbegebietes und Gemischter Bauflächen. Soweit im Flächennutzungsplan bereits Wohnbauflächen dargestellt waren, gelten diese Darstellungen fort.

Im Bebauungsplan werden Gewerbegebiete, Mischgebiete und Allgemeine Wohngebiete festgesetzt.

Gewerbegebiet:

Der Bereich der vorhandenen Gewerbebebauung im Norden des Plangebietes wird als Gewerbegebiet nach § 8 BauNVO festgesetzt. Die dort in dem ehemaligen Fabrikgebäude bereits vorhandenen Nutzungen sollen damit planungsrechtlich gesichert und weiter ergänzt werden. Das Nutzungskonzept ist als "Gewerbepark" zu verstehen. Vergnügungsstätten sind nicht zulässig, da das Gewerbegebiet von Wohnnutzungen umgeben ist. Im südöstlichen Teil erfolgt im Übergang zum Mischgebiet bzw. zum WA-Gebiet eine einschränkende Festsetzung, die dort nur "das Wohnen nicht störende Nutzungen" vorsieht. Mit der so vorgenommenen Gliederung wird das konfliktfreie Nebeneinander der unterschiedlichen Nutzungen sichergestellt. In diesem Bereich sind im ehemaligen Verwaltungsgebäude derzeit Büronutzungen untergebracht, die der vorgenannten Festsetzung bereits entsprechen. Die zu diesem Zweck insbesondere im südwestlichen Teil des Gewerbebaukörpers festgesetzte Abgrenzung unterschiedlicher Nutzungen ist dabei der Gebäudeaufteilung entsprechend zu interpretieren. Ziel ist es, dass in den an der Südostfassade gelegenen Räumen die das Wohnen nicht störenden Nutzungen untergebracht werden.

Mischgebiet:

Die im Plangebiet festgesetzten Mischgebiete dienen im Übergang zu den Wohngebieten der Fortführung kleingewerblicher, das Wohnen nicht wesentlich störender Nutzungen und dem Wohnen. Auch hier sind Vergnügungsstätten ausgeschlossen. Mit der Festsetzung der Mischgebiete möchte die Stadt Reinfeld (Holstein) Angebote für nicht störendes Gewerbe schaffen, die ein anderes Ambiente als das im Gewerbegebiet vorhandene ehemalige Fabrikgebäude wünschen und die geeignet sind, das Gesamtkonzept eines "Gewerbeparks" auf den Flächen zu ergänzen.

Im Hinblick auf den Schienenverkehrslärm wird im MI-Gebiet im Westen des Plangebietes eine vertikale Gliederung der zulässigen Nutzungen erforderlich. Oberhalb des 2. Vollgeschosses sind dort keine schutzbedürftigen Räume zulässig.

Allgemeines Wohngebiet:

Die vorhandene Bebauung in der Schillerstraße und Am Schiefen Kamp wird wie bisher als Allgemeines Wohngebiet nach § 4 BauNVO festgesetzt. Änderungsbedarf ergibt sich hier nicht. Zwischen dem Gewerbegebiet bzw. dem geplanten Mischgebiet im Osten des Plangebietes und der vorhandenen Wohnbebauung an der Schillerstraße werden zwei kleine Wohngebiete vorgesehen. In der Stadt Reinfeld (Holstein) besteht ein großer Bedarf an Wohngrundstücken. Die Fläche ist aufgrund ihrer zentrumsnahen Lage im Stadtgebiet für die geplante Nutzung gut geeignet.