Planungsdokumente: Bebauungsplan Nr. 102 der Stadt Schleswig

Zur Ordnung der städtebaulichen Entwicklung im Rahmen der baulichen und sonstigen Nutzung wird für das o.g. Plangebiet der Bebauungsplan Nr. 102 aufgestellt. Er trifft innerhalb seines räumlichen Geltungsbereiches rechtsverbindliche Festsetzungen für die städtebauliche Entwicklung entsprechend den kommunalen Zielsetzungen.

Die Aufstellung des Bebauungsplanes wurde notwendig, um in dem Planbereich auf einer Gesamtfläche von ca. 6,23 ha eine den Funktionsbedürfnissen der Stadt Schleswig entsprechende bauliche Entwicklung zu ermöglichen.

Die in Aussicht genommenen Flurstücke werden im gültigen Flächennutzungsplan der Stadt Schleswig als Sonstiges Sondergebiet „Bund" dargestellt.

Zur Herstellung der planungsrechtlichen Voraussetzungen zum Zwecke der Realisierung des Vorhabens, ist eine entsprechende Änderung des Flächennutzungsplanes vorzunehmen. Der Bebauungsplan, der die rechtsverbindlichen Festsetzungen für die städtebauliche Ordnung enthält, wird im Parallelverfahren gem. § 8 Abs. 3 BauGB aufgestellt.

Das Ziel der Stadt Schleswig ist es, ein ganzheitliches Quartier im Bereich 'Auf der Freiheit' zu entwickeln. Daher hat die Stadt einen städtebaulichen Rahmenplan für die ehemaligen Kasernenflächen östlich der Fjordallee erstellt. Dieser bestehende Rahmenplan wird derzeit final fortgeschrieben und an die aktuellen Entwicklungen und Planungsabsichten der Stadt angepasst. Auf der Konversionsfläche des ehemaligen Kasernengeländes der Bundeswehr soll nicht nur ein Stadtteil entwickelt und gebaut, sondern ein lebendiger Stadtteil etabliert werden, in dem die Bewohner ihr Zuhause finden und Schleswiger wie auch Gäste sich hingezogen fühlen, Zeit dort verbringen und mit den Bewohnern in einer großen Community zu interagieren. Gekennzeichnet wird diese nachhaltige Daseinsvorsorge durch Integration von Kultur und Ökologie im neuen Wohnquartier „Auf der Freiheit“ in Schleswig. Für den Planbereich liegt der Stadt Schleswig ein konkretes Nutzungskonzept vor, für das flankierend auch städtebauliche Entwürfe ausgearbeitet werden. Diese bilden die Grundlage für die Aufstellung dieses Bebauungsplanes.

Durch die steigende touristische Entwicklung Schleswigs und der Schleiregion sowie die Lage an der Schlei und der naturverbundenen Umgebung ist die Nachfrage nach Wohnraum, Ferienunterkünften und Wassersport in der Region stetig steigend. Die Einwohnerzahl der Stadt Schleswig ist in den letzten Jahren angestiegen und Urlauber, die gern in Schleswig wegen der Lage an der Schlei, den kulturellen Angeboten der Stadt (Weltkulturerbe Wikinger-Museum Haithabu, Landesmuseum Schloss Gottorf, Künstlerausstellungen Schloss Gottorf, Wikingertage, Dom-Kirche, Fischersiedlung Holm und zahlreicher anderer überregionaler Veranstaltungen) Übernachtungsmöglichkeiten suchen, müssen derzeit in andere Regionen ausweichen, da nicht ausreichend Unterkünfte vorhanden sind.

Nachdem in den vergangenen Jahrzehnten Unternehmen aus Schleswig abgewandert sind (z.B. Zuckerfabrik, Danfoss, Butterwerk und die Bundeswehr), ist dieser Trend nun gestoppt und es siedeln sich neue Unternehmen aus anderen Bereichen an. Dazu zählen überwiegend Unternehmen aus den Bereichen Tourismus, Wassersport, Gesundheit und ortsunabhängige Unternehmen, die bedingt durch die Lage und die kulturellen Angebote, neue Tätigkeitsfelder gefunden haben.

Im Hinblick auf die zukünftige Versorgung mit Wohnraum hat die Stadt Schleswig eine Fortschreibung des bestehenden Wohnraumversorgungskonzeptes aus dem Jahr 2006 in Auftrag gegeben. Der entsprechende Ergebnisbericht liegt nun vor. Bezüglich der weiteren Wohnraumbedarfe kommt die Untersuchung zu folgendem Ergebnis:

Der Nachfragezuwachs der letzten Jahre und das Potenzial, dass sich dieser fortsetzt, macht vor dem Hintergrund eines hohen Kommunikations-, Moderations- und Abstimmungsbedarfs ein langfristiges Planen und Handeln notwendig. Unabhängig von der tatsächlichen Nachfrageentwicklung sollte die Stadt Schleswig zumindest die (konzeptionellen) Rahmenbedingungen für den Neubau von 2.100 Wohnungen bis zum Jahr 2035 schaffen. Die vorgelagerten Prozesse, etwa die politische Willensbildung, die Entwicklung und der Beschluss einer Strategie, die Priorisierung von Standorten und Projekten, die Schaffung von Baurecht bis hin zum potenziellen Ankauf sowie der zielgerichteten Entwicklung, bedürfen entsprechender Vorlaufzeit und nicht zuletzt personeller und finanzieller Ressourcen der Stadt.

Zunächst unabhängig von der künftigen Wohnungsnachfrage und den -bedarfen ist ein Teil der künftigen Neubautätigkeit bereits heute absehbar. Insgesamt fünf größere Projekte könnten in den kommenden zehn Jahren realisiert werden:

• Für den Bereich „An den Wichelkoppeln“ liegt ein rechtskräftiger Bebauungsplan vor. Die Vermarktung erfolgt bereits. Insgesamt gibt es 60 Bauplätze. Im nördlichen Teil werden 20 geförderte Wohnungen auf 10 Bauplätzen entstehen. Auf den verbleibenden Grundstücken können bis zu 100 Wohnungen entstehen.
• Auf dem Gelände des ehemaligen Martin-Luther Krankenhauses ist ebenfalls eine Wohnbebauung angedacht. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan 13 sieht in Richtung Moltkestraße eine Klammer aus Mehrfamilienhäusern vor. Rückwärtig sind Bauplätze für Reihenhäuser vorgesehen (33 WE). Insgesamt sollen bis zu 170 Wohnungen entstehen, 10% davon öffentlich gefördert.
• Am Schützenredder könnten auf dem Gelände einer Kleingartenanlage 70 bis 80 Einfamilienhäuser im Erbbaurecht realisiert werden.
• Ein weiteres potenzielles Projekt betrifft den Standort Hesterberg. Auf dem ehemaligen Klinikareal könnten (den Umbau denkmalgeschützter Gebäude eingeschlossen) rund 210 Wohnungen entstehen. Bislang wurde der Bebauungsvorschlag jedoch noch nicht von der Politik abgesegnet. Ein Bebauungsplanverfahren steht noch an.
• Im Rahmen des Konversionsprojektes „Auf der Freiheit“ werden mehr als 1.000 Wohnungen entstehen:

In Summe der fünf Vorhaben könnten in den kommenden Jahren 1.500 bis 1.600 Wohnungen in Schleswig entstehen, etwa 130 bis 140 davon mit öffentlicher Förderung.

Die in Umsetzung bzw. Planung befindlichen Projekte werden einen bedeutenden Teil des prognostizierten Neubaubedarfs decken können. Das bedeutet, es besteht ein zusätzlicher Bedarf zur Mobilisierung von Potenzialen für etwa 500 bis 600 zusätzliche Wohneinheiten.

Mehr noch als die reine Quantität an Wohnraum ist die Schaffung vielfältiger, alters- und soziostrukturell gemischter Stadtbereiche von Bedeutung. Das bedeutet es sollte bei allen Vorhaben ein Mix aus Miet- und Eigentumswohnungen, unterschiedlicher Typologien, Wohnungs-größen und (Sonder-)Wohnformen für unterschiedliche Einkommen-, Alters- und Zielgruppen angestrebt werden. Ein besonderer wohnungspolitischer Fokus liegt auf familien- und seniorengerechten Angeboten sowie auf der Bezahlbarkeit des Wohnraums.

Das Planungsgebiet liegt südöstlich zum Stadtzentrum in unmittelbarer Nähe zur Schlei und ist als Mehrgenerationenwohnen 2.0 mit allen dazugehörigen Versorgungsstrukturen und kurzen Wegen zu Dienstleistern sowie ergänzenden touristischen Angeboten aufgebaut.

Die planerische Leitlinie des städtebaulichen Rahmenplans für das Gebiet 'Auf der Freiheit' von 2017 und die im letzten Jahr abgeschlossene Fortschreibung sieht ein Erschließungskonzept vor, bei der die Haupterschließungsstraße im Nordwesten des Geltungsbereichs des Bebauungsplanes Nr. 102 verläuft. Von dort sollen die Baugebiete fingerartig Richtung Süden erschlossen werden. Die durchgängige West-Ost-verlaufende Querstraße durch das Plangebiet soll nicht bestehen bleiben, damit der Zugang zur Schlei erleichtert wird und keine Zerschneidungswirkung innerhalb des Plangebiets stattfindet. Darüber hinaus kann so der Durchfahrtsverkehr aus dem Baugebiet herausgehalten und somit insgesamt eine geringere Verkehrsbelastung und damit verbunden eine höhere Aufenthaltsqualität erzeugt werden.

Das Quartier wird die folgenden Nutzungen für die Anwohner und Nutzer bereitstellen:

• Allgemeiner Wohnraum
• Sozial gebundener Wohnraum
• Nutzungsmöglichkeiten für kleinere Büroflächen wie Steuerberater, Rechtsanwälte, etc.
• Ateliers für Gewerbe, Kunst und Handwerk (Art & Work) mit Verkaufsflächen und Mitmach-Angeboten
• Die 'Heimat' - Veranstaltungszentrum & Bühne mit neuer Theatersaal-Erweiterung
• Kleines Nahversorgungszentrum mit ergänzender Klein-Gastronomie
• Ein Zentrum mit größeren Büroflächen für Agenturen, Firmen etc.
• Zentrales Stadtteil-Parkhaus

Die Bauflächen sollen nun gemäß ihrer Gebietsausweisung (Wohn- bzw. Mischgebiet) als Standort für den Neubau von Wohnungen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören, fungieren.

Im Zentralbereich ist ein Sonstiges Sondergebiet 'Kultur' festgesetzt. Mit ihrem Leuchtturmprojekt 'Kulturhaus Auf der Freiheit' wird der Stadt Schleswig ein großartiges kulturelles Angebot mit regionaler und wieder überregionaler Bedeutung zu Verfügung gestellt. Das Kulturhaus stellt nicht nur in geografischer Hinsicht, sondern auch in sozialer und kultureller Hinsicht das Herz des neuen Quartiers dar. Die Stadt Schleswig möchte mit dem Kulturhaus seine verloren gegangene Bedeutung als Theaterstadt in Schleswig-Holstein wieder gewinnen. Eine Bedeutung, die durch den Abriss des alten Theaters 2011 leider verloren gegangen ist.

Die städtebauliche Grundstruktur wird konsequent weiterentwickelt. Die zwischen Pionierstraße und neuer Planstraße geplanten Gebäudeblöcke stehen in wirkungsvollem Kontrast zur offenen Parklandschaft und dem freien Blick nach Süden zur Schlei. Über ein landschaftliches Wegesystem wird das Theater mit dem Ufer der Schlei, den angrenzenden neuen Quartieren bis hin in die Innenstadt von Schleswig verbunden.

Der erste Preisträger eines Architektenwettbewerbes wurde mit der konkreten Vorhabenplanung beauftragt. Derzeit liegt eine Entwurfsplanung für das Kulturhaus vor, die Grundlage für die weitergehenden Festsetzungen für diesen Teilbereich ist.

Ziel ist es, aus dem ehemaligen Kasernengelände einen neuen lebendigen, lebens- und liebenswerten Stadtteil Schleswigs zu entwickeln, in dem sich Lebensqualität, Kultur, Gemeinschaft, Barrierefreiheit, Naherholungs-, Erlebnis-, Spiel- und Freiflächen wiederfinden und widerspiegeln. Umweltschutz, Nachhaltigkeit und die Berücksichtigung der Bedürfnisse aller Generationen sollen hier der Maßstab sein.

Gemäß § 4 der Verordnung zum Zentralörtlichen System vom 05.09.2019 ist die Stadt Schleswig als Mittelzentrum eingestuft. Damit zählt Schleswig zu den auch für die hier vorgesehenen differenzierten und speziellen Entwicklungen besonders geeigneten Schwerpunkten der Siedlungsentwicklung (vgl. Ziffer 2.2 LEP, Ziffer 3.1 LEP-Entwurf 2018 und Ziffer 6.1 Abs. 2 RPl V). Mit dem hier verfolgten Planungsansatz trägt die Stadt Schleswig im Grundsatz ihren zentralörtlichen Funktionen Rechnung. Außerdem wird mit der vorliegenden Planung die Grundlage für die Fortsetzung des Konversionsprojekts 'Auf der Freiheit' geschaffen.

Im Hinblick auf die weitere Siedlungsentwicklung hat die Stadt Schleswig im Jahr 2018 eine Vereinbarung mit den Umlandgemeinden getroffen (Schleswig-Umland-Kooperation), in der eine Verteilung von Kontingenten für Wohneinheiten bis zum Jahr 2025 vorgenommen wurde. Im Zusammenhang mit der Fortschreibung des Landesentwicklungsplanes (2021) und den zwischenzeitlichen Entwicklungen wird im sog. Arbeitskreis Wohnen aktuell an einer Fortschreibung dieser Vereinbarung gearbeitet. Alle Umlandgemeinden wurden im Rahmen dieses Bauleitplanverfahrens beteiligt und haben der Planung zugestimmt.

In § 4 der Vereinbarung ist festgelegt, dass städtebauliche Projekte auf Flächen von zentraler städtebaulicher und ortsplanerischer Bedeutung nicht auf das Kontingent angerechnet werden, um die Innenentwicklung zu fördern. Voraussetzung dafür ist, dass es sich um Maßnahmen der Innenentwicklung handelt und ein gemeindliches Steuerungserfordernis durch eine Bauleitplanung vorliegt, ein städtebaulicher Missstand vorliegt, der durch eine Bauleitplanung oder eine städtebauliche Erneuerungsmaßnahme vermieden oder beseitigt werden soll, oder ein besonderer Wohnungsbedarf zu decken ist. Der AK Wohnen ist bei solchen Projekten zu beteiligen und soll gegenüber der Landesplanung eine Empfehlung aussprechen.

Im Hinblick auf die weitere Siedlungsentwicklung muss neben dem Bebauungsplan Nr. 102 auch die weitere Entwicklung im Bereich der Bebauungspläne Nr. 103 und Nr. 105, mit denen der westliche und östliche Teil des ehemaligen Kasernengeländes 'Auf der Freiheit' überplant wurden bzw. werden, betrachtet werden. Die Stadt Schleswig wird daher die Gesamtplanung kontinuierlich mit den Umlandgemeinden abstimmen. Im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung haben die Umlandgemeinden den hier vorgelegten Planungen der Stadt Schleswig zugestimmt.