Planungsdokumente: Bebauungsplan Nr. 102 der Stadt Schleswig

Das Sonstige Sondergebiet (gem. § 11 Abs. 2 BauNVO) mit der Zweckbestimmung 'Nahversorgung und Wohnen' (SO 1.3) dient der Errichtung eines kleinen Nahversorgungszentrums mit ergänzender Klein-Gastronomie im Erdgeschoss sowie überwiegend Wohnnutzungen und untergeordnet Gewerbenutzungen, die das Wohnen nicht wesentlich stören, in den Obergeschossen.

Im städtebaulichen Rahmenplan war für diesen Bereich zunächst 'nur' ein separates kleines Nahversorgungszentrum vorgesehen, dass in eingeschossiger Bauweise errichtet werden sollte. Nachdem nun auf den angrenzenden Flächen gemischte Nutzungsformen in Gebäuden mit 3 bzw. 4 Vollgeschossen entwickelt werden sollen, möchte die Stadt Schleswig auch in dieser Baufläche eine Bebauung mit 3 Vollgeschossen ermöglichen. Damit soll auch der urbane Charakter der Bebauung entlang der Planstraße E unterstrichen werden. Dies würde aus Sicht der Stadt auch den solitären Charakter des neuen Veranstaltungszentrums auf der Südseite der Planstraße E hervorheben.

Im Sinne der Nahversorgung ist im Erdgeschoss ein großflächiger Einzelhandelsbetrieb (Lebensmittel-Verbrauchermarkt) mit einem vorwiegend den periodischen Bedarf abdeckenden Warensortiment und dem Nutzungszweck dienenden Nebenanlagen zulässig. Das Sortiment wird zum Schutz der zentralen Versorgungsbereiche der Stadt auf Nahrungs- und Genussmittel inkl. Getränke, Drogeriewaren/Gesundheits- und Pflegeartikel mit einer Verkaufsfläche von max. 1.260 m² und sonstigen aperiodischen Sortimenten mit einer Verkaufsfläche von max. 140 m² beschränkt.

In der aktuellen Fortschreibung des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes der Stadt Schleswig von Dr. Lademann & Partner (Stand 15.12.2021) wird darauf verwiesen, dass im Kontext des Stadtentwicklungsprojekts 'Auf der Freiheit' rd. 1.300 Wohneinheiten geplant sind, sodass sich für die Quartiersentwicklung am Schleiufer ein signifikantes Ausbaupotenzial ergibt. Im Zuge dieser Wohnbauplanung wird daher bereits ein Verbrauchermarkt mit rd. 1.400 qm Verkaufsfläche bauplanungsrechtlich vorbereitet. Der Bedarf an zusätzlichen großflächigen Lebensmittelmärkten in der Stadt wird künftig durch die Realisierung jenes Verbrauchermarkts gedeckt werden. Mit diesem Verbrauchermarkt wird das aktuell unterversorgte und prospektiv wachsende südöstliche Stadtgebiet eine deutliche Aufwertung erfahren.

Ergänzend sind im Erdgeschoss auch Läden sowie Schank und Speisewirtschaften zulässig, die das Angebot des Nahversorgungszentrums für den neuen Stadtteil flankieren sollen.

In den Obergeschossen sollen dem Planungsziel folgend neben dem Schwerpunkt Wohnen auch weitere, das Wohnen nicht wesentlich störende Nutzungen ausnahmsweise zulässig sein. Hierzu werden im Text (Teil B) entsprechende Festsetzungen getroffen, die sich an der Systematik des § 4 BauNVO orientieren. Innerhalb der Obergeschosse sind nach aktuellem Planungsstand ca. 50 Wohnungen mit Größen zwischen 40 m² und 90 m² vorgesehen.

Die Grundflächenzahl (GRZ) wird aufgrund des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden und einer angemessenen Ausnutzung der Grundstücksflächen im Bereich der Mischgebiete mit einem Wert von 0,6 und im Bereich des Allgemeinen Wohngebietes mit einem Wert von 0,4 festgesetzt und rangiert somit an der Obergrenze der durch die Baunutzungsverordnung vorgegebenen Werte.

Um die auf der Grundlage des Stellplatzerlasses der Stadt Schleswig erforderlichen privaten Stellplätze auf den Bauflächen errichten zu können, wird für die Baufläche 1 eine Überschreitung der festgesetzten Grundflächenzahl für die Grundfläche von baulichen Anlagen gem. § 19 Abs. 4 Satz 1 um 100 % (anstelle der nach § 19 Abs. 4 BauNVO sonst zulässigen 50 %) festgesetzt. Dies gilt auch für Tiefgaragen, die im Mittel nicht mehr als 1,40 m über der angrenzenden Geländeoberfläche liegen. Mit dieser Festsetzung verfolgt die Stadt Schleswig das städtebauliche Ziel, die erforderlichen Stellplätze möglichst großflächig in Tiefgaragen unterzubringen, um die Aufenthaltsqualität der Freiflächen des neuen Stadtquartiers zu erhöhen. Aus Sicht der Stadt Schleswig dienen die Sockelgeschosse ganz überwiegend der Unterbringung der Stellplätze und sind damit als Tiefgaragen zu bezeichnen, auch wenn sie zum Teil oberhalb der Geländeoberfläche liegen. Damit fallen sie auch weiterhin unter die baulichen Anlagen gem. § 19 Abs. 4 Satz 1 BauNVO. Durch die Nähe zur Schlei und die vorhandenen Geländehöhen können und sollen die Sockelgeschosse nicht vollständig unterhalb der Geländeoberfläche liegen. Dies würde erheblichen Mehrkosten bei der Erstellung der Tiefgaragen führen. Zudem dient diese Festsetzung auch dem Schutz vor Hochwasser, da sich durch die Sockelgeschosse auch die Höhenlage des Erdgeschossfußbodens entsprechend erhöht.

Für die sonstigen Sondergebiete erfolgt eine Festsetzung von konkreten Grundflächen, die sich an den vorliegenden Planungen orientieren und eine optimale Nutzung der Grundstücke sicherstellen.

Die Festlegungen zur Anzahl der Vollgeschosse sollen zusammen mit den Festsetzungen zur Grundflächenzahl bzw. zulässigen Grundfläche dem neuen Quartier einen urbanen Charakter verleihen ohne dabei erdrückend zu wirken. Mit der Festsetzung von 3 bzw. 4 Vollgeschossen im Bereich der Mischgebiete und des Allgemeinen Wohngebietes soll zudem eine ausreichende wirtschaftliche Basis für die begleitenden Nutzungen erreicht werden. Aus diesem Grund wird auch für das Sondergebiet 'Nahversorgung und Wohnen' ebenfalls eine Festsetzung von 3 Vollgeschossen angestrebt.

Ergänzend zu den Festsetzungen bzgl. der Anzahl der zulässigen Vollgeschosse erfolgt eine Festsetzung zur zulässigen Gebäudehöhe. Zum Schutz des Orts- und Landschaftsbildes soll hiermit ein Ausufern der Gebäudehöhen verhindert werden. Da das vorhandene Gelände relativ eben ist, werden die zulässigen Gebäudehöhen im Meter über NHN festgelegt. Die festgesetzten Gebäudehöhen schwanken zwischen 20 m üNHN für die Bereiche, in denen 4 Vollgeschosse zulässig sind und 14 m üNHN für das geplante Kulturhaus. Dabei wurde auch berücksichtigt, dass in einigen Bereichen ein sog. Staffelgeschoss als oberstes Geschoss errichtet werden soll. Mit einer maximalen Oberkante der Gebäude von 20 m üNHN bleiben die Gebäude ca. 3 m unterhalb der Höhe des westlich angrenzenden Gymnasiums. Städtebaulich orientieren sich die Gebäudehöhen auch an der geplanten Bebauung im Bereich der angrenzenden Bebauungspläne Nr. 103 und 105.

Das geplante Parkhaus benötigt für die angestrebte Anzahl von Pkw-Stellplätzen eine Gebäudehöhe von ca. 14 m, so dass hierfür eine Oberkante von 17 m üNHN festgesetzt wird.

Damit wird auch dem Grundgedanken des Rahmenplanes Rechnung getragen, der eine von der Kreisbahn im Nordwesten zur Schlei im Südosten abnehmende Gebäudehöhe als ein grundlegendes Gestaltungskriterium darstellt.

Eine Ausnahme bildet der Bühnenturm des neuen Theaters. Dieser muss aus technischen Gründen eine Höhe von ca. 18 m aufweisen, so dass für diesen Teilbereich im SO 1.1 eine max. Höhe von 21,0 m üNHN festgesetzt wird.

Innerhalb der Bauflächen 1 und 2, in denen mehrere Baukörper durch ein gemeinsames Sockelgeschoss (v.a. Tiefgarage) verbunden werden sollen, erfolgt innerhalb der überbaubaren Fläche eine Staffelung der Gebäudehöhen. Hierzu wird eine gesonderte max. Oberkante für die jeweiligen Sockelgeschosse definiert. Diese orientiert sich an der mittleren vorhandenen Geländehöhe und den geplanten Straßenhöhen. Auch hierdurch soll gewährleistet werden, dass sich die Gebäude mit ihren Sockelgeschossen in das vorhandene Gelände einfügen und keine übermäßigen Höhendifferenzen zu Nachbargrundstücken entstehen.

Um technisch notwendige Aufbauten (z.B. Lüftungen oder Fahrstuhlschächte) errichten zu können, wird eine Festsetzung in den Bebauungsplan aufgenommen, nach der die zulässige Gebäudehöhe für technisch notwendige, aber in der Grundfläche untergeordnete Anlagen, die max. 5 % der Grundfläche des Hauptbaukörpers entsprechen, um bis zu 1,50 m überschritten werden darf.

Zudem dürfen die festgesetzten Gebäudehöhen für Photovoltaikanlagen auf den Dächern um bis zu 2,00 m überschritten werden. Hiermit möchte die Stadt Schleswig die Energiegewinnung aus regenerativen Quellen fördern und einen Beitrag zu Klimaschutz leisten. Da viele der Gebäude mit einem Flachdach errichtet werden sollen, müssen die PV-Anlagen i.d.R. aufgeständert werden. Hierfür wird die vorgenannte Höhe benötigt.

Bauweise

Für alle Bauflächen wird eine abweichende Bauweise festgesetzt, nach der auch Gebäude mit Längen über 50 m zulässig sind. Die angestrebte offene Bebauungsstruktur wird hier über die im Wesentlichen gebäudebezogenen Baufenster gesichert.

Überbaubare Grundstücksflächen

Die überbaubaren Grundstücksflächen werden durch Baugrenzen gebildet, die sich am städtebaulichen Entwurf orientieren. Die Baugrenzen halten die erforderlichen Mindestabstände zu den Nachbargrundstücken ein.

In einigen Bereichen sind in sog. Sockelgeschossen v.a. Tiefgaragen vorgesehen, die einen Großteil der erforderlichen privaten Stellplätze aufnehmen sollen. Dies wird von Seiten der Stadt Schleswig ausdrücklich begrüßt. Somit können großflächige oberirdische Stellplatzanlagen vermieden werden, wodurch die Qualität des verbleibenden Freiraumes deutlich steigt. Um diese Tiefgaragen flexibel unterhalb der Gebäude errichten zu können, wurden die Baufelder großflächig in den Bauflächen definiert. Die Steuerung der Gebäudestellung erfolgt durch die jeweilige Abgrenzung der zulässigen Gebäudehöhe innerhalb der Bauflächen.