Planungsdokumente: B-Plan Nr. 29 (Alte Dorfstraße)

Das Plangebiet ist gemäß dem Flächennutzungsplan nördlich der Alten Dorfstraße als Allgemeines Wohngebiet und südlich davon als Mischgebiet festgesetzt. Um ein belebtes Quartier zu ermöglichen, sind die Nutzungen unter § 4 (2) BauNVO für das Allgemeine Wohngebiet zulässig, die unter § 4 (3) BauNVO genannten Ausnahmen sind aufgrund ihrer störenden Wirkung für das Wohnumfeld jedoch unzulässig.

Das festgesetzte Maß der baulichen Nutzung drückt die unterschiedlichen aktuell vorherrschenden städtebaulichen Verhältnisse in den Teilbereichen aus. Dadurch ergibt sich für die Bebauung entlang der Hamburger Straße (L 92) eine höhere und dichtere Bebauung, die sich an der vorherrschenden Bebauung in der Umgebung orientiert. Dies betrifft die Bereiche des WA2 und des Mischgebiets. Das Gebiet des WA1 weist eine etwas geringe Dichte auf, die sich an dem Bestand nördlich des Plangebiets orientiert. Die Alte Dorfstraße führt in den rückwärtigen Bereich der Ortslage, wodurch für die Bebauung in dem Bereich des WA3 eine geringere Höhe und Dichte festgesetzt wird. Eine Ausnahme bildet hier das Gebiet des WA4, welches zwar im rückwärtigen Bereich liegt, allerdings einen Umbau eines alten Bauernhauses zu einem Wohngebäude mit 12 Wohneinheiten darstellt. Um dem Bestand gerecht zu werden, sind die Festsetzungen in diesem Bereich denen entlang der Hamburger Straße ähnlich.

Aufgrund der Ebenheit des Plangebietes und der teilweise sehr tiefen Grundstücke, ist für das gesamte Plangebiet der Bezugspunkt für Gebäudehöhen auf die öffentliche Erschließungsstraße gesetzt und die Grundfläche von Anlagen gem. § 19 (4) BauNVO kann um bis zu 75 % überschritten werden.

Um eine zu hohe Auslastung der Grundstücke durch Gebäude zu verhindern und großzügige Freiräume zu etablieren, sind Mindestgrundstücksgrößen für Einzel-, Doppelhäuser und Hausgruppen festgesetzt. Da in dem Plangebiet viele unterschiedliche Bauweisen vorhanden sind, ist die Zahl der Wohnungen nicht pro Wohngebäude festgesetzt, sondern in Relation zur Grundstücksfläche gesetzt. Hierdurch wird die hohe Auslastung entlang der Hamburger Straße und die geringe Auslastung entlang der Alten Dorfstraße langfristig gesichert. Der Bereich des WA4 bildet als Umbau eines Bauernhauses eine Ausnahme und besitzt eine ähnliche Dichte an Wohneinheiten wie die Bereiche WA2 und MI entlang der Hamburger Straße.

Für den Bereich WA3 sind zusätzlich zur Regelung der Wohneinheiten auch Festsetzungen zu altersgerechten Wohnen getroffen. Neben einer barrierefreien Gestaltung können in dem Bereich auch deutlich mehr Wohneinheiten errichtet werden. Dies spiegelt den verringerten Wohnraumbedarf älterer Menschen wieder und ermöglicht zudem das Zustandekommen einer Gemeinschaft älterer Menschen.

Zur Erhöhung der Verkehrssicherheit sind Garagen und Nebenanlagen in einem Abstand von 3 m zur Straßenbegrenzungslinie nicht zugelassen. Lediglich überdachte Stellplätze (Carports) können aufgrund ihrer transparenten Bauart bis 1,50 m an die Straßenbegrenzungslinie heranrücken. Des Weiteren werden in den Allgemeinen Wohngebieten nur eine Grundstückszufahrt pro Grundstück festgesetzt, um den Straßenverlauf nicht durch unnötig viele Zufahrten für Fußgänger und Radfahrer zu beeinträchtigen und eine Gefährdung durch ausfahrende Fahrzeige zu verringern.

Um die Erscheinung des Straßenbilds langfristig zu steuern, werden gestalterische Festsetzungen getroffen, die vor allem Neigung und Gestaltung der Dächer und Fassaden regeln. Zusätzlich werden Aussagen zur Höhe der Einfriedungen getroffen, um den öffentlichen Straßenraum offen zu halten. Die Aussagen zur Pflege der erhaltenswerten Bäume sollen ebenfalls die starke Durchgrünung des Gebietes sichern und die Straßenbäume entlang der Alten Dorfstraße und den dadurch einzigartigen Straßenquerschnitt erhalten.

Die derzeitige Eingangssituation der Alten Dorfstraße zur Hamburger Straße stellt sich durch eine Verengung der Gebäude auf den Grundstücken Alte Dorfstraße 28 und Hamburger Straße 40 dar. Diese Situation soll auch langfristig erhalten bleiben und wird durch eine Bedingung nach § 9 (2) BauGB geregelt. Bei Abriss des Gebäudes Alte Dorfstraße 28 werden Neuanpflanzungen großkroniger Laubbäume aktiviert, die mittels eines Baumtors diese Eingangssituation betonen. Bis zum Eintreten der Bedingung nach § 9 (2) BauGB wird für das bestehende Gebäude, welches auf dem Grundstück der Alten Dorfstraße 28 außerhalb des Baufensters liegt, ein erweiterter Bestandsschutz gem. § 9 (1) 1 i.V.m. § 1 (10) BauNVO festgesetzt. Dadurch sind Erweiterungen, Änderungen, Nutzungsänderungen und Erneuerungen von baulichen Anlagen, die aufgrund von Festsetzungen im Bebauungsplan unzulässig wären, allgemein zulässig.

Da es sich bei dem Plangebiet um ein gewachsenes Dorfgebiet handelt, dürfen Sendemasten eine Höhe von 10 m nicht überschreiten. Hierdurch sollen Dachaufbauten oder hohe Funkmasten vermieden werden, die das Ortsbild der Gemeinde Lütjensee negativ verändern. Die Gemeinde hat Standorte für Sendemasten im Gemeindegebiet ausgewiesen.

Die Grundstücke des Plangebiets sind bereits erschlossen und über die Alte Dorfstraße und die Hamburger Straße an das überörtliche Straßennetz angebunden. Durch die Planung wird kein erhöhtes Verkehrsaufkommen verursacht, wodurch die vorhandenen Zufahrten und öffentlichen Straßen ausreichend sind. Private Stellplätze sind auf den Grundstücken unterzubringen, um den ruhenden Verkehr im öffentlichen Straßenraum zu minimieren. Um die Durchfahrt für Rettungs- und Versorgungsfahrzeuge zu gewährleisten, ist von der Gemeinde zu prüfen, inwiefern öffentliche Stellplätze im Straßenraum zugelassen werden können bzw. begrenzt werden sollten.

Zur Wahrung der Verkehrssicherheit werden im Einmündungsbereich der Alten Dorfstraße in die Hamburger Straße Sichtfelder in der Planzeichnung festgesetzt. Innerhalb dieser Flächen sind Anpflanzungen und die Errichtung von baulichen Anlagen bis zu einer Höhe von 70 cm zulässig. Über diese Höhe hinaus würde die Sicht und somit die Verkehrssicherheit eingeschränkt.

Im Zuge der Landesstraße 92 ist im Bereich des Bebauungsplangebietes ein Ausbau vorgesehen. Hierfür wird eine Teilfläche des Flurstücks 19/8 als Verkehrsfläche vorgesehen.

Das Plangebiet ist an den öffentlichen Nahverkehr über die ca. 250 m nördlich liegende Bushaltestelle Hamburger Straße angeschlossen.