Planungsdokumente: Bebauungsplan 2.13, 3. Änderung der Gemeinde Barsbüttel, Gebiet: "Ortsteil Willinghusen, Haidkrugsweg"

Um für den überwiegenden Teil des Plangebiets die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Entwicklung eines Gewerbestandorts zu schaffen, wird östlich an das Sondergebiet anschließend auf einer Fläche von etwa 3,4 ha ein Gewerbegebiet gemäß § 8 BauNVO festgesetzt. Aufgrund der verkehrlich günstigen Lage des Plangebiets nördlich der A 24 Richtung Berlin bzw. Hamburg sowie östlich der A 1 Richtung Lübeck und Bremen, bietet es günstige Rahmenbedingungen für die Ansiedlung von Gewerbebetrieben.

Durch die Ausweisung als Gewerbegebiet wird gesichert, dass Gewerbe die Hauptnutzung des Plangebiets bildet, zugleich aber auch Spielräume für eine gewerbegebietsverträgliche Form der Funktionsmischung verbleiben, indem die gewerbliche Nutzung z.B. durch planerisch gewollte soziale oder gesundheitliche Nutzungen (vgl. § 8 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO) ergänzt werden kann, sofern der Bedarf bzw. eine entsprechende Nachfrage dafür besteht. Um jedoch Fehlentwicklungen am Standort zu verhindern, trifft der Bebauungsplan die folgende Festsetzung:

"Im Gewerbegebiet sind Einzelhandelsbetriebe, Tankstellen, Lagerplätze sowie ausnahmsweise zulässige Anlagen für kirchliche und kulturelle Zwecke und Vergnügungsstätten ausgeschlossen. Ausnahmsweise sind Einzelhandelsbetriebe bis zu einer maximale Geschossfläche von 1.200 m2 zulässig, wenn sie der Nahversorgung mit Lebensmitteln dienen." (vgl. Text (Teil B) Nr. 2.2)

Der Ausschluss von Tankstellen ist erforderlich, da sich das Gewerbegebiet in verkehrsgünstiger Lage befindet und somit für eine Ansiedlung von Tankstellen durchaus von Interesse ist. Um Konflikte mit der Wohnnutzung zu vermeiden und deren Wohnqualität zu erhalten, werden Tankstellen im Plangebiet ausgeschlossen, da die durch Tankstellen mit sich bringenden Luft- und Geruchsbelastungen sowie ein eventueller 24 h Betrieb mit einer angrenzenden Wohnnutzung nicht vereinbar ist. Auch die daraus ggf. resultierende Verkehrsmehrbelastung des Glinder Wegs ist für die zukünftige Entwicklung des Plangebiets nicht zielführend und erstrebenswert.

Vielmehr sollen im Gewerbegebiet Flächen für Gewerbebetriebe zur Verfügung gestellt werden, die aufgrund ihres Flächenanspruchs oder ihrer Emissionen auf eine derartige Flächenausweisung angewiesen sind. Mit dem in der Festsetzung Nummer 2.2 aufgeführten Ausschluss soll demnach einer Zweckentfremdung des Gewerbegebiets durch Tankstellen sowie Vergnügungsstätten und Einzelhandelsbetriebe vorgebeugt werden. In diesem Zusammenhang sollen auch flächenintensive Nutzungen wir Lagerplätze ausgeschlossen werden.

Die nach § 8 Absatz 3 BauNVO in Gewerbegebieten ausnahmsweise zulässigen Anlagen für kirchliche und kulturelle Zwecke sowie Vergnügungsstätten werden im Rahmen der Bebauungsplanänderung ausgeschlossen. Diese Nutzungen sind nicht auf typische Gewerbegebiets-standorte angewiesen, vielmehr sind beispielsweise Vergnügungsstätten in besonderen Wohngebieten, Dorfgebieten, Misch- und Kerngebieten allgemein oder als Ausnahme zulässig. Ebenso sind auch Anlagen für kirchliche und kulturelle Zwecke in einer Vielzahl der Baugebiete nach BauNVO allgemein oder als Ausnahme zulässig.

Der Ausschluss von Anlagen für kirchliche und kulturelle Zwecke wird damit begründet, dass diese Anlagen grundsätzlich in zentralen Bereichen des Gemeindegebiets und nicht am Rand des Siedungsbereiches vorgesehen werden sollen. Mit dem Ausschluss von Vergnügungsstätten werden insbesondere Spielhallen und ähnlichen Unternehmen im Sinne von § 33i der Gewerbeordnung sowie Vorführ- und Geschäftsräume, deren Zweck auf Darstellungen oder auf Handlungen mit sexuellem Charakter ausgerichtet ist, ausgeschlossen, wodurch eine gewerbegebietstypische Fehlentwicklung, die in der Regel mit solchen Einrichtungen einhergeht, verhindert wird. Durch den Betrieb der vorgenannten Vergnügungsstätten lassen sich in der Regel ein hoher Flächenumsatz und hohe Gewinnmargen realisieren, so dass im Vergleich zu anderen Gewerbegebietsnutzungen auch höhere Mieten gezahlt werden können. Dies kann zu einer Verdrängung oder Nichtansiedlung der gewünschten Gewerbegebietsnutzungen führen. Hierdurch kann die gewünschte städtebauliche und arbeitsmarktbezogene Funktion sowie der gewünschte Charakter eines Gebietes (auch außerhalb des Geltungsbereichs) und die Wohnqualität der westlich bzw. südlich angrenzenden Wohnnutzung gefährdet werden.

Auch Einzelhandelsbetriebe sind im Gewerbegebiet grundsätzlich unzulässig. Mit dem Ausschluss von Einzelhandelsbetrieben soll sichergestellt werden, dass die zur Verfügung stehenden Bauflächen überwiegend für städtebaulich erwünschte gewerbliche Nutzungen des produzierenden und sonstigen auf die Ausweisung auf § 8 BauNVO zulässigen Gewerbes vorgehalten und nicht durch zentrenschädigende Einzelhandelsnutzungen in Anspruch genommen werden, für die Flächen an anderer zentraler Stelle in Barsbüttel zur Verfügung stehen. Die Festsetzung Nummer 2.2 dient somit auch dem Schutz bestehender Zentren. Lediglich ausnahmsweise wird Einzelhandel zur Nahversorgung mit Lebensmitteln bis zu einer Geschossfläche von 1.200 m2 zugelassen, um im Bedarfsfall im Ortsteil Willinghusen die Versorgung der Bevölkerung mit Gütern für den täglichen Bedarf ergänzen zu können.

Zusätzlich wird die Art der Nutzung im Gewerbegebiet durch die festgesetzten Emissionskontingente eingeschränkt (vgl. Text (Teil B) Nr. 2.3 i.V.m Kapitel 5.3.5. Immissionsschutz), um die Wohnnutzung im Umfeld des Plangebiets vor zu hohen Lärmimmissionen zu schützen.

Um zum einen die Nachnutzung der Bestandsgebäude im Südwesten des Plangebiets zu gewährleisten, zum anderen eine weitestgehend flexible Grundstücksnutzung bzw. Teilung zu ermöglichen, werden auf den zukünftig als Sondergebiet bzw. Gewerbegebiet nutzbaren Flächen insgesamt zwei großzügige Baufenster vorgesehen, innerhalb welcher sich die den Bestand ergänzende Bebauung entwickeln darf. Vor dem Hintergrund einer dynamischen Entwicklung im gewerblichen Sektor und sich dadurch zunehmend ändernde betriebliche Anforderungen ist eine flexible Baufeldausweisung Grundlage, um auf die veränderten Bedarfe reagieren zu können. Die Ausweisung der überbaubaren Flächen erfolgt damit unter Berücksichtigung betrieblicher Belange. Gleichzeitig wird ebenso Rücksicht auf die umgebende Landschaft genommen, indem zu den Randbereichen allseitig ein mindestens 9 bis 10 m breiter Abstand eingehalten wird.

Konkret erfolgt die Ausweisung der überbaubaren Flächen nach folgenden Maßgaben:

             Zum Schutz der an der nördlichen und südlichen Plangebietsgrenze vorhandenen Knickstrukturen sowie des vorhandenen Baum- und Gehölzbestands im Osten verläuft die Baugrenze des Gewerbegebiets dort grundsätzlich in einem Abstand von ca. 9 bis 10 m zu den Grenzen des Plangebiets. Im Norden kann somit eine private Grünfläche "Knickschutz" in einer Breite von 6 m ausgebildet werden. Im Süden beträgt die Breite der privaten Grünfläche "Knickschutz" aufgrund des überwiegend außerhalb des Geltungsbereichs befindlichen Knicks 4 m. Der Gehölzsaum im Osten wird in einer Breite von 5 m zum Erhalt festgesetzt.

             Im Südosten des Plangebiets ist eine Bebauung mindestens 21 m von der Plangebietsgrenze abzurücken, um den gemäß § 24 Absatz 1 LWaldG erforderlichen Abstand von 30 m zum benachbarten Wald zu gewähren. Die Baufelder bleiben entsprechend von der Plangebietsgrenze zurück.

             Im Westen orientiert sich der überbaubare Bereich an dem Bestandsgebäude parallel zum Glinder Weg. Eine Entwicklung hochbaulicher Anlagen westlich von diesem Gebäude ist nicht beabsichtigt. Vielmehr dient der Bereich als Grün- und Freiflächenpuffer zur angrenzenden Ortslage von Willinghusen, in dem zur Gewährleistung der durch die zulässigen Nutzungen entstehenden Stellplatzbedarfe lediglich die Anlage von Stellplatzflächen ermöglicht wird.

             Ferner bedingt im Gewerbegebiet ein Geh-, Fahr- und Leitungsrecht eine Einschränkung der überbaubaren Flächen im nördlichen Zufahrtsbereich zum Plangebiet.

             Zur Sicherung der bisherigen freigestellten Gebäudestellung der beiden Bestandsgebäude im Südwesten des Plangebiets, wurden die Baufelder so zueinander abgegrenzt, dass zwischen ihnen die nach Landesbauordnung (LBO) vom 22. Januar 2009 (GVOBl. 2009, 6), zuletzt geändert am 16. März 2015 (GVOBl. S. 96) notwendigen Abstandsflächen Berücksichtigung finden.

Das Maß der baulichen Nutzung wird im Sondergebiet sowie im Gewerbegebiet durch eine festgesetzte Grundflächenzahl (GRZ) und einer als Höchstmaß zulässigen Höhe baulicher Anlagen definiert.

Die Grundflächenzahl wird für das Sondergebiet mit 0,6, für das Gewerbegebiet mit 0,7 festgesetzt. Dabei wird die gemäß § 17 Absatz 1 BauNVO für Sonder- und Gewerbegebiete maximal zulässige Grundflächenzahl von 0,8 nicht voll ausgeschöpft. Die festgesetzten Grundflächenzahlen stellen sicher, dass ein verhältnismäßig hoher Teil des Baugebiets von hochbaulichen Anlagen frei bleibt und somit ein verträglicher Übergang zur unbebauten Landschaft hergestellt wird. Gleichzeitig gewährleisten sie, dass der umzunutzende Gebäudebestand planungsrechtlich abgebildet wird und die Baugebiete darüber hinaus mit ihrer Nutzung entsprechenden neuen Baukörpern ergänzt und weiterentwickelt werden können.

Für Nebenanlagen, Stellplätze sowie Anlieferzonen können die festgesetzten Grundflächenzahlen darüber hinaus gemäß § 19 Absatz 4 BauNVO bis zu einer GRZ von 0,8 überschritten werden. Diese bereits heute planungsrechtlich zulässige Überschreitung der Grundflächenzahl ermöglicht eine den betrieblichen Erfordernissen angepasste Gestaltung der Grundstücksflächen mit Zu- und Umfahrten, Rangierflächen für die Anlieferung etc..

Weiterhin wird die Höhe baulicher Anlagen, angepasst an die Höhe der Bestandsgebäude, im Sondergebiet mit 50 m über Normalhöhennull (NHN) als Höchstmaß und im Gewerbegebiet mit 48 m über NHN als Höchstmaß festgesetzt. Unterer Bezugspunkt für die Gebäudehöhe ist die Höhe über NHN. Als Orientierung dienen die eingemessenen Höhenpunkte über NHN, die in der Planzeichnung an den entsprechenden Stellen als Kennzeichnung aufgenommen wurden. Der obere Bezugspunkt wird durch die Oberkante der Dachhaut gebildet (vgl. Text (Teil B) Nr. 3.1). Die festgesetzte Höhe baulicher Anlagen als Höchstmaß orientiert sich an den Höhen der Bestandsgebäude im Südwesten des Plangebiets und entspricht demnach annähernd der bereits nach geltendem Planrecht zulässigen Gebäudehöhe. Dadurch sind im Hinblick auf die im Plangebiet beabsichtigten Nutzungen funktionsfähige und gebietstypische Gebäudekubaturen realisierbar, die sich gleichzeitig in das bauliche Umfeld einfügen. Eine Beeinträchtigung des angrenzenden Landschaftsschutzgebietes ist ebenfalls nicht anzunehmen.

Um den zukünftigen Nutzern eine größere Flexibilität bei der Organisation ihrer technischen Abläufe zu geben und sie nicht ausnahmslos an die festgesetzte Höhe baulicher Anlagen zu binden, wird folgende Festsetzung in den Bebauungsplan aufgenommen:

"Ausnahmsweise kann die Höhe der baulichen Anlagen durch technische Aufbauten und Werbeanlagen um bis zu 5 m auf höchstens 20 % der Gebäudegrundfläche überschritten werden." (vgl. Text (Teil B) Nr. 3.2)

Diese Festsetzung soll in Anbetracht der Begrenzung der Höhe baulicher Anlagen dennoch eine zweckmäßige Errichtung der genannten Anlagen gewährleisten, die aus technischen Gründen erforderlich sind. Mit einer wesentlichen Beeinträchtigung des Orts- und Landschaftsbilds ist angesichts der nur begrenzten Überschreitungsmöglichkeit um 5 m und der flächenmäßigen Begrenzung auf 20 % der Gebäudegrundfläche nicht zu rechnen.