Art der baulichen Nutzung, § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB
Die Festsetzung der Art der baulichen Nutzung legt die Zulässigkeit der Vorhaben fest.
- Allgemeines Wohngebiet, § 4 BauNVO
Ein allgemeines Wohngebiet dient vorwiegend dem Wohnen.
Bei den Einfamilienhausgrundstücken an den Haupterschließungsstraßen (Baufeld B 1.1), also an der Johanna-Spyri-Straße, am südlichen Ast des Max-Kruse-Rings (Planstraße A) und der Planstraße E, sollen wie bisher entsprechend der Klassifizierung der Straßen auch mehr Nutzungsarten zulässig sein als in den privateren, geringer dimensionierten Ringstraßen (Baufeld B 1.2) und als im Bereich, in dem nun Mehrfamilienhausbebauung geplant ist (Baufelder B 2).
Im Baufeld B 1.1 sind die ausnahmsweise zulässigen Nutzungen des allgemeinen Wohngebietes gemäß § 4 Abs. 3 Nr. 2-5 BauNVO nicht Bestandteil des Bebauungsplans (§1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO), da die Stadt Brunsbüttel für sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltungen, Gartenbaubetriebe und Tankstellen ausreichend andere Flächen vorhält. Räume für freie Berufe gemäß § 13 BauNVO, z.B. für Ärzte, Kosmetik oder Massage, und Räume für Ferienwohnungen gemäß § 13a BauNVO, sofern sie eine baulich untergeordnete Bedeutung gegenüber der in dem Gebäude vorherrschenden Hauptnutzung besitzen, sind hier zulässig.
In den Baufeldern B 1.2 und B 2 sind alle ausnahmsweise zulässigen Nutzungen des allgemeinen Wohngebietes gemäß § 4 Abs. 3 BauNVO nicht Bestandteil des Bebauungsplans (§ 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO). Somit sind auch die Betriebe des Beherbergungsgewerbes, zu denen gemäß § 13a BauNVO auch Räume für Ferienwohnungen gehören, ausgeschlossen. Um kleinere Räume für freie Berufe gemäß § 13 BauNVO zuzulassen, z.B. für Kosmetik und Massage, aber größere Flächen auszuschließen, werden Räume, die eine Größe von mehr als 25 m² besitzen, als nicht zulässig festgesetzt (§ 1 Abs. 5 BauNVO). Diese Nutzungen sollen an den Haupterschließungsstraßen konzentriert werden, um die Ruhe und Privatsphäre der Wohnnutzung im Einfamilienhaus- und Mehrfamilienhaus-/Mietwohnungsbau zu bewahren.
Maß der baulichen Nutzung, § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB
- Grundflächenzahl GRZ: 0,3 in allen Baufeldern
- Zahl der Vollgeschosse: in den Baufeldern B 1.1 und B 1.2 nicht festgesetzt, in den Baufeldern B 2 maximal III-geschossig
- Höhenbegrenzung: Firsthöhe max. 9 m in den Baufeldern B 1.1 und B 1.2 sowie First- bzw. Attikahöhe max. 12 m in den Baufeldern B 2 über Mitte der zur Erschließung dienenden, ausgebauten Fahrbahn mittig vor dem Grundstück inkl. Sockel (max. 0,5 m)
Im Bebauungsplan müssen Festsetzungen sowohl für die Ausnutzung der Grundstücksfläche als auch für die Anzahl der Geschosse oder die Höhe baulicher Anlagen getroffen werden. Die Grundflächenzahl GRZ gibt an wie viel Prozent einer Grundfläche überbaut werden dürfen. Es können Höchst- aber auch Mindestmaße festgesetzt werden (§ 16 BauNVO).
Für diesen Bebauungsplan wird im WA überall eine Grundflächenzahl GRZ von 0,3 festgesetzt, das ist für allgemeine Wohngebiete eine angemessene Ausnutzung. Die Erfahrung hat gezeigt, dass eine GRZ von 0,2 zu knapp bemessen ist, da nach Fertigstellung des Wohnhauses häufig noch weitere Anbauten erstellt werden sollen (Wintergarten usw.). Der Orientierungswert für Obergrenzen gemäß § 17 BauNVO, der bei 0,4 liegt, wird nicht ausgeschöpft, um nicht zu viel Fläche zu versiegeln, da die zulässige Grundfläche gemäß § 19 Abs. 4 Baunutzungsverordnung durch Garagen und Stellplätze mit ihren Zufahrten sowie Nebenanlagen um bis zu 50 % überschritten werden darf.
Im Bereich für den Einfamilienhausbau, also in den Baufeldern B 1.1 und B 1.2, wird wie vorher in der 3. Bebauungsplanänderung die Zahl der Vollgeschosse nicht festgelegt, sie wird aber durch eine Höhenbegrenzung von maximal 9 m ersetzt. Dadurch wird es dem Bauherrn ermöglicht, das Gebäude innerhalb der Höhenbegrenzung nach seinen Wünschen zu gestalten. Die Dachneigung, die im Ursprungsplan für Hauptdächer mit 30-50° festgesetzt war, wird hier wie vor auf mindestens 15° Dachneigung festgesetzt, damit außer Flachdächern fast alle Arten von geneigten Dächern möglich sind. Somit ist der Bau von eingeschossigen Gebäuden mit Dach- oder Staffelgeschoss, aber auch von zweigeschossigen Stadtvillen mit geringerer Dachneigung möglich.
Im Bereich für den Mehrfamilienhaus-/Mietwohnungsbau (Baufelder B 2) wird eine maximale First- bzw. Attikahöhe von 12 m festgesetzt sowie eine Begrenzung auf drei Vollgeschosse ergänzt. Eine Mindestdachneigung wird hier nicht festgesetzt. Somit ist in diesen Baufeldern je nach Dachneigung der Bau von zwei- bis dreigeschossigen Gebäuden mit zusätzlichen Dach- bzw. Staffelgeschossen möglich.
Die Höhe des Sockels soll bei allen Baufeldern maximal 0,5 m über dem Höhenbezugspunkt liegen, der mit der Mitte der zur Erschließung dienenden, ausgebauten Fahrbahn mittig vor dem Grundstück festgesetzt ist.
Bauweise, überbaubare Grundstücksfläche, § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB
- Bauweise
- Überbaubare Grundstücksfläche
Die Bauweise ist überall im Plangebiet als offen festgesetzt, auch für die Mehrfamilienhausbebauung, weil langgestreckte Baukörper und Baufluchten hier nicht gewünscht sind. Die überbaubare Grundstücksfläche wird im gesamten Plangebiet durch Baugrenzen bestimmt, die nicht überschritten werden dürfen. Eine Festlegung durch Baulinien, auf denen gebaut werden muss, wird als nicht notwendig erachtet, da keine Baufluchten definiert werden sollen.
Auf Festsetzungen zur äußerlichen Gestaltung der Gebäude wird verzichtet, um individuelles Bauen zu ermöglichen.
Sozial geförderter Wohnungsbau, § 9 Abs. 1 Nr. 7 BauGB
Im Bereich für den Mehrfamilienhausbau soll je Wohngebäude ein Anteil von ca. 30 Prozent für den sozial geförderten Wohnungsbau entstehen, um preisgünstigen Wohnraum zu schaffen und eine soziale Durchmischung zu erzielen.
Weitere Festsetzungen
Aus städtebaulichen Gründen gemäß § 9 BauGB wird u.a. Folgendes festgesetzt:
- Straßenverkehrsflächen, § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB
- Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung, § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB, hier: Öffentliche Parkfläche, Fußgängerbereich und Verkehrsberuhigter Bereich
- Flächen für Versorgungsanlagen und für die Abfallentsorgung, § 9 Abs. 1 Nr. 12 und 14 BauGB
- Grünflächen, § 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB, hier: Öffentliche Parkanlage und Spielplatz
- Wasserflächen und Flächen für die Wasserwirtschaft und die Regelung des Wasserabflusses, § 9 Abs. 1 Nr. 16 a und b BauGB
- Maßnahmen und Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft, § 9 Abs. 1 Nr. 25 BauGB
- Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen, § 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB
- Mit Geh- und Fahrrechten zu belastende Flächen, § 9 Abs. 1 Nr. 21 und Abs. 6 BauGB, hier: zugunsten des Entwässerungsträgers und dessen Beauftragte
- Gebiete für Maßnahmen für die Erzeugung, Nutzung oder Speicherung von Strom, Wärme oder Kälte aus erneuerbaren Energien oder Kraft-Wärme-Kopplung, § 9 Abs. 1 Nr. 23b BauGB
- Flächen für Maßnahmen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen durch Geräusche im Sinne des Bundes-Immissionsschutzgesetzes, § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB
- Flächen, die von der Bebauung freizuhalten sind, § 9 Abs. 1 Nr. 10 BauGB, hier: bei Sichtdreiecken
Eine detaillierte Erläuterung zu den einzelnen Punkten ist in den Kapiteln dieser Begründung und in den der Begründung als Anlage beigefügten Gutachten dargelegt.
Im Text Teil B werden folgende Festsetzungen getroffen und Hinweise gegeben:
1. Art der baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB, § 3 und 4 BauNVO)
Allgemeines Wohngebiet (WA) gemäß § 4 BauNVO
1.1 Im Baufeld B 1.1 sind die ausnahmsweise zulässigen Nutzungen gemäß § 4 Abs. 3 Nr. 2 (sonstige nicht störende Gewerbebetriebe), Nr. 3 (Anlagen für Verwaltungen), Nr. 4 (Gartenbaubetriebe) und Nr. 5 (Tankstellen) BauNVO nicht Bestandteil des Bebauungsplans (§ 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO).
1.2.1 In den Baufeldern B 1.2 und B 2 sind alle ausnahmsweise zulässigen Nutzungen gemäß § 4 Abs. 3 BauNVO (Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltungen, Gartenbaubetriebe, Tankstellen) nicht Bestandteil des Bebauungsplans (§ 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO).
1.2.2 In den Baufeldern B 1.2 und B 2 sind Räume für freie Berufe gemäß § 13 BauNVO, die eine Gesamtgröße von mehr als 25 m² besitzen, nicht zulässig (§ 1 Abs. 5 BauNVO).
2. Höhe der baulichen Anlagen (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB, § 16 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO, § 18 Abs. 1 BauNVO)
2.1 Alle Höhen werden gemessen von der Mitte der zur Erschließung dienenden, ausgebauten Fahrbahn mittig vor dem Grundstück (Höhenbezugspunkt).
2.2 Die maximale Höhe der Erdgeschossrohfußböden (Sockel) ist mit 0,5 m über Höhenbezugspunkt festgesetzt.
2.2.1 Die maximale Firsthöhe in den Baufeldern B 1.1 und B 1.2 ist mit 9 m über Höhenbezugspunkt festgesetzt.
2.2.2 Die maximale First- bzw. Attikahöhe in den Baufeldern B 2 ist mit 12 m über Höhenbezugspunkt festgesetzt.
3. Dachneigung (§ 9 Abs. 4 BauGB, § 86 LBO)
In den Baufeldern B 1.1 und B 1.2 sind Hauptdächer als geneigte Dächer mit einer Dachneigung von mindestens 15° auszuführen. Nebendächer, wie Garagen und Haustürvordächer dürfen auch in anderen Neigungen ausgeführt werden.
4. Flächen, auf denen ganz oder teilweise nur Wohngebäude, die mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung gefördert werden könnten, errichtet werden dürfen (§ 9 Abs. 1 Nr. 7 BauGB)
In den Baufeldern B 2 ist je Wohngebäude ein Anteil von mindestens 28 Prozent bis höchstens 33 Prozent für den sozial geförderten Wohnungsbau umzusetzen.
5. Gebiete für Maßnahmen für die Erzeugung, Nutzung oder Speicherung von Strom, Wärme oder Kälte aus erneuerbaren Energien oder Kraft-Wärme-Kopplung (§ 9 Abs. 1 Nr. 23b BauGB)
In den allgemeinen Wohngebieten sind bei der Errichtung von Gebäuden oder sonstigen baulichen Anlagen bauliche und/oder sonstige technische Maßnahmen für die Erzeugung, Nutzung oder Speicherung von Strom, Wärme oder Kälte aus erneuerbaren Energien oder Kraft-Wärme-Kopplung zu treffen. Die Nutzung fossiler Energien wie Gas ist unzulässig.
6. Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen (§ 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB)
6.1 Die Flächen zur Anpflanzung von Bäumen und Sträuchern sind mit standortgerechten, heimischen Bäumen und Sträuchern zu bepflanzen.
Der Bewuchs ist auf Dauer zu erhalten.
Entlang der öffentlichen Wege und Straßen sind Gehölzpflanzungen bis zu einer Höhe von max. 1,20 m zulässig.
6.2 Die in der Planzeichnung festgesetzten zu pflanzenden Bäume sind als heimische Laubbäume mindestens in der Qualität: Hochstamm, Stammumfang 14-16 cm, zu pflanzen.
6.3 Einfriedungen der Grundstücke im Bereich zwischen den Verkehrsflächen und der diesen Flächen zugewandten Baugrenze sind nur bis zu einer Höhe von 1,20 m über OK des jeweils angrenzenden öffentlichen Gehwegs zulässig (§ 86 LBO).
7. Flächen, die von der Bebauung freizuhalten sind und deren Nutzung
- Sichtdreiecke (§ 9 Abs. 1 Nr. 10 BauGB)
In den in der Planzeichnung eingetragenen Flächen, die von der Bebauung freizuhalten sind (Sichtdreiecke), sind Grundstückszufahrten sowie Nebenanlagen und Einrichtungen gemäß § 14 Abs.1 BauNVO unzulässig. Einfriedigungen und Sträucher dürfen eine Höhe von 0,70m über OK Straßenverkehrsfläche (Fahrbahn) nicht überschreiten.
8. Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft (§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB) - Artenschutz
8.1.1 Notwendige Räumarbeiten zur Baufeldfreimachung sind nur in der Zeit vom 01.10. bis zum 28./29.02. des Folgejahres zulässig, außerhalb der gesetzlichen Ausschlussfristen (Brutzeit vom 01.03. bis 30.09).
8.1.2 Notwendige Baum- und Gehölzrodungen sind nur in der Zeit vom 01.12. bis 28./29.02. des Folgejahres zulässig, außerhalb der gesetzlichen Ausschlussfristen (Brutzeit vom 01.03. bis 30.09, verlängert aufgrund möglicher Fledermausquartiere oder –tagesverstecke).
8.2 Ist ein Verzicht auf Bauarbeiten während der Vogelbrutzeit nicht möglich, so kommen folgende Maßnahmen in Betracht, um eine Tötung von Individuen und eine Zerstörung von Nestern zu vermeiden:
• Eine vorzeitige Baufeldräumung vor Beginn der Brutzeit von Wert gebenden Arten und der anschließende kontinuierliche Baubetrieb (Anwesenheit von Menschen, Baufahrzeugen etc.) stellen hinreichend sicher, dass während der Bauzeit keine Ansiedlungen in den Bauflächen stattfinden.
• Sollte dies nicht gewährleistet sein, dann sind Abweichungen von dem Bauzeitenfenster nur mit vorheriger Zustimmung der Unteren Naturschutzbehörde zulässig. Sofern aus belegbaren Gründen die Einhaltung der Bauzeitenregelungen nicht möglich ist, sind der Unteren Naturschutzbehörde spätestens vier Wochen vor Beginn der Bauzeitenausschlussfrist zum einen die betriebsbedingten Gründe darzulegen, zum anderen ist durch eine Umweltbaubegleitung fachlich darzustellen, wie Besatzkontrollen und Vergrämungsmaßnahmen durchzuführen sind. Die Umweltbaubegleitung bedarf einer nachweisbaren fachlichen Qualifikation.
8.3 Potenzielle Aufzucht- und Ruhestätten von Amphibien sind vor der Baufeldräumung durch eine qualifizierte Umweltbaubegleitung auf Besatz zu prüfen und etwaig erforderlich werdende Umsetzmaßnahmen mit der unteren Naturschutzbehörde abzustimmen. Die Umweltbaubegleitung bedarf einer nachweisbaren fachlichen Qualifikation.
9. Flächen für Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen und sonstigen Gefahren im Sinne des Bundes-Immissionsschutzgesetzes sowie die zum Schutz vor solchen Einwirkungen oder zur Vermeidung oder Minderung solcher Einwirkungen zu treffenden baulichen und sonstigen technischen Vorkehrungen (§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB) - Lärmschutz
Im Bereich der 1. Bauzeile beiderseits der Zufahrt von der Olof-Palme-Allee, der mit „P“ gekennzeichnet ist, werden folgende passive Schallschutzmaßnahmen gegen Straßenlärm festgesetzt:
9.1 Innerhalb des gekennzeichneten Lärmpegelbereichs sind direkt oder quer zur Olof-Palme-Allee gewandte Gebäudeseiten und Dachflächen von schutzbedürftigen Räumen mit einem resultierenden bewerteten Schalldämm-Maß R’W,res entsprechend der nachfolgenden Tabelle zu realisieren:
9.2 In Schlafräumen und Kinderzimmern sind schalldämpfende Lüftungseinrichtungen vorzusehen, die mit einem dem Schalldämm-Maß der Fenster entsprechenden Einfügungsdämpfungsmaß ausgestattet sind, wenn keine Lüftungsmöglichkeit zur lärmabgewandten Gebäudeseite besteht.
9.3 Von den Festsetzungen der vorhergehenden Punkte kann abgewichen werden, sofern im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens prüfbar nachgewiesen wird, dass sich durch die Eigenabschirmung der Baukörper bzw. durch Abschirmungen vorgelagerter Baukörper der maßgebliche Außenlärmpegel verringert.“
Hinweise
Hochwasserschutz
Der Geltungsbereich des Bebauungsplans befindet sich in einem Risikogebiet im Sinne des § 73 Abs. 1 Satz 1 des Wasserhaushaltsgesetzes. Der Bereich ist durch einen Landesschutzdeich geschützt und somit nur im Falle eines Küstenhochwassers mit niedriger Wahrscheinlichkeit mit Deichbruch (HW200 extrem) durch Überflutung betroffen.
Stellplätze
Bezüglich der Stellplätze für Kraftfahrzeuge und Abstellplätze für Fahrräder wird auf die Stellplatzsatzung der Stadt Brunsbüttel verwiesen.
Vorschriften
Die der Planung zugrunde liegenden Vorschriften (Gesetze, Verordnungen, Erlasse, Richtlinien und DIN-Vorschriften) können bei der Stadtverwaltung Brunsbüttel, Bauamt – Fachbereich 3 – Zimmer 108, Albert-Schweitzer-Straße 9 in 25541 Brunsbüttel während der Öffnungszeiten für den Publikumsverkehr eingesehen werden.
