Grundfläche (GR)
Die im Plangebiet vorgesehenen Wohngrundstücke unterscheiden sich teilweise deutlich in ihrer Größe, insbesondere aufgrund der unterschiedlich großen Waldabstandsflächen, die auf den Grundstücken liegen. Bei Anwendung einer Grundflächenzahl (GRZ), bei der die zulässige überbaubare Fläche direkt von der Grundstücksgröße abhängt, könnte demnach auf größeren Grundstücken deutlich mehr Fläche versiegelt werden als auf kleineren.
Um jedoch eine gleichmäßige bauliche Entwicklung zu ermöglichen, die eine ortstypische Bebauungsdichte wahrt und das bestehende Orts- und Landschaftsbild aufgreift, wird anstelle einer GRZ eine einheitliche maximale Grundfläche (GR) von 180 m² festgesetzt. Diese Regelung schafft für alle Grundstücke einen vergleichbaren baulichen Rahmen – unabhängig von ihrer Größe – und unterstützt das städtebauliche Ziel einer maßvollen Siedlungsentwicklung am Ortsrand, die sich harmonisch in das bestehende Siedlungsgefüge von Klein Pampau einfügt.
Die festgesetzten Grundflächen (GR) von 180 m² dürfen durch die Fläche von Terrassen am Hauptgebäude bis zu 25 m² überschritten werden. Dies gewährleistet den künftigen Nutzern eine weitgehende Flexibilität in der Gestaltung des Baugrundstückes und sichert im Gegenzug die gewünschte lockere Bebauung mit großzügigen, ortstypischen Grundstücksgrößen und Gebäuden.
Zur Sicherstellung einer zeitgemäßen und funktionalen Wohnnutzung wird innerhalb des Allgemeinen Wohngebiets (WA) die Überschreitung der zulässigen Grundfläche durch Nebenanlagen und untergeordnete bauliche Anlagen gemäß § 19 Abs. 4 S. 1 BauNVO bis zu einer GRZ von 0,45 zugelassen. Diese Regelung ermöglicht es, notwendige Nebenanlagen wie Zuwegungen, Stellplätze oder Gartenschuppen auf den Grundstücken unterzubringen, ohne dass die städtebauliche Ordnung beeinträchtigt wird.
Die Festsetzung trägt dem Bedarf an ergänzenden Nutzungen im Wohnumfeld Rechnung und sichert gleichzeitig ein ausgewogenes Verhältnis zwischen baulicher Nutzung und unversiegelten Freiflächen. Durch die Begrenzung auf eine maximale GRZ von 0,45 bleibt das Maß der baulichen Nutzung maßvoll und unterstützt das städtebauliche Ziel einer aufgelockerten, durchgrünten Wohnbebauung.
Die geplanten Grundstücksgrößen zwischen 825 m² und 1.955 m² spiegeln die örtliche Situation wider. Diese ist geprägt von der Waldrandlage des Plangebietes und dem aus § 24 Landeswaldgesetz (LWaldG) resultierenden Waldabstand. Dadurch liegen Grundstücke mit einer verhältnismäßig großen Grundstückstiefe vor. Berücksichtigt man die ländliche Lage des Plangebietes, sind solche Grundstücksgrößen jedoch nicht unüblich und bilden damit ein ländliches Ortsbild ab.
Höhe baulicher Anlagen / Zahl der Vollgeschosse
Zusätzlich zur Festsetzung der zulässigen Grundflächen werden für die zu errichtenden Gebäude Höhenfestsetzungen getroffen, um das Maß der baulichen Nutzung auf eine städtebaulich verträgliche Größe zu begrenzen.
Die Zahl der Vollgeschosse ist demnach auf maximal ein Vollgeschoss begrenzt.
Ergänzend zur Anzahl der Vollgeschosse ist eine maximale Gebäudehöhe (GH) zur Begrenzung der baulichen Höhe festgesetzt. Die Höhen werden dabei bezogen auf Normalhöhenull (ü. NHN) festgesetzt. Die maximale Gebäudehöhe bezieht sich auf den höchsten Punkt der das Gebäude nach oben hin abschließenden Dachhaut (bei Flachdächern die Oberkante der Attika). Unter Bezugnahme auf das Urgelände werden die zulässigen Gebäudehöhen (GH) auf 55,0 m ü. NHN begrenzt. Das entspricht im Mittel einer sichtbaren Gebäudehöhe (GH) von rund 9,0 – 10,0 m.
Zudem können bei der Errichtung von Wohngebäuden unterschiedliche technische Anlagen wie Schornsteine oder Lüftungsanlagen notwendig sein. Daher dürfen die festgesetzten maximalen Gebäudehöhen (GH) durch technische Anlagen um maximal 1,0 m überschritten werden. Dabei ist der höchstzulässige Flächenanteil aller Überschreitungen ist auf insgesamt 20 vom Hundert der zugehörigen Dachfläche begrenzt. Die vorgenannten Aufbauten müssen mindestens einen Abstand entsprechend ihrer Höhe von der baulich zugeordneten Dachkante aufweisen. Anlagen zur Nutzung der solaren Strahlungsenergie sind von der Flächenbeschränkung ausgenommen und allgemein zulässig.
