Planungsdokumente: Bebauungsplan Nr. 53 (Nachverdichtung in der Teichstraße)
Begründung
6.1. Art der Nutzung
Der Planungsraum ist durch die umgebende Wohnbebauung und den städtischen Charakter seiner Umgebung mit größeren Baukörpern und viel befahrenen Straßen geprägt. Durch die geplante verdichtete Wohnbebauung nördlich des Plangebietes wird eine Abstufung von den nördlich geplanten Geschosswohnungsbauten zu den südlich gelegenen Einfamilienhäusern geschaffen. Mit der Nachverdichtung im Innenbereich soll ein städtebaulich verträgliches Maß an Verdichtung erzeugt werden, die die „Lücke“ zwischen Geschosswohnungsbau im Norden und Süden und den im Plangebiet befindlichen Einfamilienhäusern schließt.
Die vorherrschende Wohnnutzung rings um das Plangebiet macht eine Ausweisung als Wohngebiet sinnvoll. Dieser Bereich kann auch nicht störende Handwerksbetriebe, einen kleinen Bäcker etc. beinhalten. Aus diesem Grunde wird ein allgemeines Wohngebiet gemäß § 4 BauNVO festgesetzt. Gartenbaubetriebe und Tankstellen sollen auch ausnahmsweise nicht zugelassen werden, um den überwiegenden Wohncharakter im und am Plangebiet nicht zu stören. Ladestationen für E-Mobile sind zulässig, um die E-Mobilität zu fördern.
Da ein Allgemeines Wohngebiet geplant wird, ist nicht von erheblichen Auswirkungen auf die angrenzenden wohngebietstypischen Nutzungen auszugehen.
Die Festsetzungen des Bebauungsplanes sehen keine Störfallbetriebe nach § 3 Abs. 5a BImSchG vor. Auch gibt es in der Nähe des Plangeltungsbereiches keine Störfallbetriebe, Planungen sind nicht bekannt. Festsetzungen zur Vermeidung/Verminderung von Störfällen sind somit nicht zu treffen.
Der Bebauungsplan Nr. 53 entwickelt sich aus den Vorgaben des Flächennutzungsplanes, der eine Wohnbaufläche darstellt.
6.2 Maß der Nutzung, Bauweise
Die Grundflächenzahl (GRZ) wird für den nördlichen zu verdichtenden Bereich (WA1) mit 0,36 und für die bestehenden Einfamilienhäuser (WA2) mit 0,30 festgesetzt. Hierdurch wird eine zu große und dominante Bebauung ausgeschlossen und eine abgestufte, städtebaulich verträgliche Verdichtung ermöglicht.
Es müssen zusätzlich zu den Hauptgebäuden und Terrassen, Flächen für Zufahrten und Tiefgaragen bzw. Kellerräume versiegelt werden. Um ausreichend Rangiermöglichkeiten, Rampen und befestigte Zuwegungen für Tiefgaragen zu ermöglichen, ist ein verhältnismäßig hoher Versiegelungsgrad im nördlichen Plangebiet erforderlich. Daher darf die zulässige Grundfläche durch Tiefgaragen und Kellerräume ausnahmsweise bis zu einer GRZ von 0,6 überschritten werden.
Die zweigeschossige Bauweise lässt gem. § 2 Abs. 6 und 7 LBO ein Staffelgeschoss zu. Da die nördlich geplante Bebauung zwei- bis dreigeschossige Gebäude zulässt, ist auch hier eine Abstufung ablesbar.
Die Baufenster sind im WA1 so bemessen, dass angemessene Wohngebäude und anschließende Terrassen Platz finden.
Im südlichen Bereich (WA2) wurden die Baufenster der vorhandenen Bebauung angepasst. Die maximale Gebäudehöhe beträgt 10,00 m.
Im WA1 wird aufgrund des geplanten Staffelgeschosses eine maximale Gebäudehöhe von 10,50 m festgesetzt, um eine ähnliche Höhenentwicklung zu erzeugen.
Als Bezugspunkt für das WA2 ist die mittlere Höhe der vor dem jeweiligen Baugrundstück gelegenen Straßengradiente festgesetzt. Als Bezugspunkt für das WA1 gilt die natürliche Geländeoberfläche des jeweiligen Baugrundstückes in der Mitte des geplanten Gebäudes.