Planungsdokumente: 1. Änderung und Erweiterung des Bebauungsplanes Nr. 12 "Baugebiet Hauptstraße/Hirschholm" der Gemeinde Fleckeby

Für die Grundstücke wird gem. der o.g. städtebaulichen Ziele für alle drei Teilbereiche ein Allgemeines Wohngebiet (WA) nach § 4 BauNVO festgesetzt.

Um zum einen die Verträglichkeit mit den angrenzenden und geplanten Wohnnutzungen weitergehend sicherzustellen zum anderen aber auch, um nicht dem Gebietscharakter entsprechende und daher störende Nutzungen auszuschließen, werden für das allgemeine Wohngebiet im Rahmen der Feinsteuerung die gem. § 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO allgemein zulässigen Schank- und Speisewirtschaften sowie die gem. § 4 Abs. 3 Nr. 1, 3, 4 und 5 ausnahmsweise zulässigen Anlagen von Verwaltungen, Gartenbaubetriebe, Tankstellen sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes, ausgeschlossen. Weiterhin sind Ferienwohnungen und Ferienhäuser nicht zulässig.

Hiermit soll die vorrangig vorgesehene Dauerwohnnutzung gesichert und nachbarlichen Spannungen vorgebeugt werden.

Das Maß der baulichen Nutzung wird in den Allgemeinen Wohngebieten durch die zulässige Grundflächenzahl (GRZ) und die Zahl der Vollgeschosse bestimmt.

Das Maß der baulichen Nutzung mit einer GRZ von 0,4 sowie max. drei Vollgeschossen bei max. 12 m Firsthöhe im nördlichen Planbereich und max. zwei Vollgeschossen mit max. 9,0 m Firsthöhe im Süden orientiert sich an der gewollten städtebaulichen Einbindung und dient dem Schutz des Orts- und Landschaftsbildes sowie dem Schutz der benachbarten Anwohner.

Das bauliche Nutzungsmaß greift hierbei der Richtwerte nach § 17 Baunutzungsverordnung (BauNVO) auf, und bietet somit einen ausreichenden Rahmen für die städtebaulich gewollte Nachverdichtung im Innenbereich. Damit wird die bauliche Dichte in den gewünschten Maßen gehalten und gleichzeitig eine wirtschaftlich und gestalterisch sinnvolle Grundstücksaufteilung gewährleistet.

Für untergeordnete bauliche Anlagen, wie Garagen, Carports, Wintergärten und Anbauten mit Flachdach, ist die Höhe der baulichen Anlagen auf max. 3,50 m stärker eingeschränkt. Die Begrenzung gilt auch für Nebenanlagen wie z.B. Schuppen oder Gartenhäuser.

Das Orts- und Landschaftsbild soll weiterhin durch eine Höhenbeschränkung des Erdge-schossfußbodens gewahrt bleiben. Aufgrund der Topographie wird für jedes Baufeld eine separate Oberkante des Erdgeschossfußbodens festgesetzt. Diese darf in Teilbereich 1 nicht mehr als 5,50 m und in Teilbereich 2 nicht mehr als 4,50 m über NHN liegen. Dies entspricht für Teilbereich 1 ca. 1 m unter der mittleren vorhandenen Geländeoberfläche und ca. 60 cm über der Hauptstraße; für Teilbereich 2 entspricht die Festsetzung ungefähr der vorhandenen Geländehöhe im Zentrum des Teilbereiches und ca. 80 cm über der Hauptstraße.

Die Erdgeschossfußbodenhöhe in Teilbereich 3 (südlich der Hauptstraße) darf nicht mehr als 50 cm über dem höchsten Punkt des zum Grundstück gehörenden Straßenabschnittes der Straße Südring liegen.

So wird sichergestellt, dass sich die Baukörper in das Ortsbild einfügen und gleichzeitig – auch in Anbetracht der bewegten Topografie – ein Anschluss an die Ver- und Entsorgungsleitungen in der Straße gewährleistet werden kann.

Zur Schaffung von familiengerechten Wohnhäusern wird die Anzahl der Wohnungen in Teilbereich 3 auf maximal vier Wohneinheiten pro Wohngebäude begrenzt. Wenn zwei Wohngebäude an einer Grundstücksgrenze aneinander gebaut werden (Doppelhaus), sind je Wohngebäude max. zwei Wohneinheiten zulässig; dies entspricht max. zwei Wohneinheiten je Doppelhaushälfte. Hierdurch soll auch für den südlichen Planbereich die Errichtung kleinerer Wohneinheiten, wie z.B. Einliegerwohnungen, ermöglicht werden, um die Nachfrage im Innenbereich bedienen zu können und gleichzeitig in Bezug auf die angrenzende Bebauung im Südring eine verträgliche Grenze zu setzen.

Um nördlich der Hauptstraße eine Bebauung zu ermöglichen, die ausreichend Platz und Entwicklungsspielraum für kleinteiligen Wohnraum bietet, wird in diesem Bereich die Zahl der zulässigen Wohneinheiten nicht begrenzt.

Bauweise

Im Allgemeinen Wohngebiet wird eine offene Bauweise festgesetzt, was dem Charakter der gewollten Nutzung und der umgebenden Bebauung entspricht.

Im Norden sind entsprechend der geplanten Nutzung nur Einzelhäuser zulässig.

Im Süden sind für die optimale Ausnutzung der Fläche entsprechend der gemeindlichen Planung und der umgebenden Bebauung nur Einzel- oder Doppelhäuser zulässig; diese Bauformen stellen die typische Bebauung im Ortskern Fleckebys und am Südring dar.

Überbaubare Grundstücksflächen

Die überbaubaren Grundstücksflächen werden durch Baugrenzen festgesetzt; diese werden möglichst großflächig auf den entsprechenden Grundstücken ausgebildet.

In Richtung der Hauptstraße wird durch die nördliche Baugrenze ein Abstand von ca. 12 bis 13 m zur Grundstücksgrenze eingehalten, um ausreichend Fläche für die erforderlichen Stellplätze vorzuhalten.

Die südliche Baugrenze hält zur Hautstraße aus Gründen des Lärmschutzes sowie zur Freihaltung der Sichtachsen an der Bundesstraße einen Abstand von 5 m ein; zum Südring und zur südlichen Grundstücksgrenze werden die erforderlichen 3 m Abstand eingehalten. Zum Schutz der Großen Hüttener Au wird auf den südlichen Grundstück eine Maßnahmenfläche festgesetzt, zu der die Baugrenze weitere 6 m Abstand einhält.

Die Baugrenzen halten die erforderlichen Mindestabstände zu Nachbargrenzen ein.

Zum Schutz der angrenzenden Großen Hüttener Au ist die Errichtung von Garagen und Stellplätzen sowie Nebenanlagen gem. § 14 BauNVO in einem Abstand von weniger als 10,0 m der Gewässerkante der Großen Hüttener Au nicht zulässig.