Planungsdokumente: Bebauungsplan Nr. 103 der Stadt Schleswig

Das rund 10,82 ha große Plangebiet liegt östlich des Ortskerns der Stadt Schleswig am Nordufer der Schlei.

Hierbei handelt es sich um ein ehemaliges, bis in das Jahr 2004 genutztes Bundeswehrgelände, welches in den vergangenen Jahren von Gebäuden beräumt wurde. An der Schlei befindet sich ein befestigtes Hafenvorfeld mit einem in das Landinnere hineingezogenen Hafenbecken (alter Pionierhafen).

Im Bereich des Hafens soll zukünftig ein Quartier aus Wohnungen, Ferienwohnungen, Büros, Gewerbe und Gastronomie entwickelt werden. Dabei ist für den in das Gebiet hineinragenden alten Pionierhafen eine Hafenanlage mit Schwimmenden Häusern und Sportbootliegeplätzen geplant. Zudem soll auf bestehenden Kaianlagen eine Krananlage entstehen. Der von Westen kommende Schleiwanderweg wird zukünftig durch das Gebiet "Pionierhafen" weiter nach Osten geführt.

Der nördliche Teil des Geltungsbereichs dient zukünftig vorwiegend der Wohnbebauung (Senioren, allgemeines Wohnen, Schüler/Studenten) sowie ergänzenden dem Gebiet dienenden Nutzungen (Kita, Nahversorger, Medizinisches Zentrum). Zudem soll ein Hotel errichtet werden. Überleitend zum Bereich des Pionierhafens ist eine multifunktionale Grünfläche geplant.

Die geplante Entwicklung ist Bestandteil eines im städtebaulichen Rahmenplan der Stadt Schleswig (Schleswig 2017) geplanten neuen Stadtteils auf dem ehemaligen Kasernengelände "Auf der Freiheit". Hierbei handelt es sich um ein insgesamt ca. 27 ha umfassendes Areal. In diesem Bereich werden zur Entwicklung des Tourismus in Verbindung mit Einrichtungen des Einzelhandels, der Kultur und der Gesundheit derzeit die Bebauungspläne Nr. 102, 103 und 105 aufgestellt.

In der Planzeichnung des Bebauungsplans Nr. 103 sind folgende für die Umweltbelange relevante Festsetzungen getroffen worden:

• In der südlichen Ecke des Plangebiets sowie für den Pionierhafen und seine Umgebung sind Sondergebiete mit den Zuordnungen 'Wohnmobilstellplatz' (SO 1.1), 'Ferienwohnen' (SO 2.1), 'Kranhafen' (SO 2.2), 'Wohnen auf dem Wasser' (SO 2.3 a+b) und 'Hafen und Gewerbe' (SO 2.4) festgesetzt. Dabei wird das Hafenbecken des Pionierhafens als Wasserfläche dargestellt.
• Im Nordosten ist ein Sondergebiet 'Alten und Pflegeheim' (SO 2.5) festgesetzt.
• An drei Standorten sind Allgemeine Wohngebiete (WA) positioniert.
• Die Flächen entlang der Fjordstraße sind zwei Urbanen Gebieten (MU) zugeteilt.
• Die Überbaubarkeit wird weitgehend über Grundflächenzahlen (GRZ) geregelt mit einer Grundflächenzahl von 0,6 für die Urbanen Gebiete und Grundflächenzahlen zwischen 0,15 und 0,4 für die überwiegend Wohnzwecken (Allgemeines Wohnen, Altenwohn- und Pflegeheim, Ferienwohnen, Wohnen auf dem Wasser) zugeordneten Gebiete. Dabei sind die Grundflächenzahlen zwischen der Schleiküste bis ca. 110 m landeinwärts auf maximal 0,3 begrenzt.
• Die Bebaubarkeit der Sondergebiete 'Wohnmobilstellplatz' (SO 1.1) und 'Kranhafen' (SO 2.2) wird über Grundflächen geregelt.
• Baugrenzen geben Lage und Abgrenzungen der zukünftigen Baukörper vor. Es wird überwiegend eine offene Bauweise vorgegeben. Im Bereich des SO 2.5 'Alten und Pflegeheim' und der Urbanen Gebiete ist auch eine abweichende Bauweise möglich, so dass Gebäudelängen von mehr als 50 m umgesetzt werden können.
• Die Gebäudehöhen werden in den Bereichen des SO 2.2 'Kranhafen' (Baufläche 12) und des SO 2.3 'Wohnen auf dem Wasser' (Baufläche 9) auf maximal 10 m üNHN sowie für das nördliche an der Schlei gelegene Allgemeine Wohngebiet (Baufläche 7) auf maximal 13 m üNHN begrenzt. Für alle weiteren Bauflächen gilt eine maximale Gebäudehöhe von 18-20 m üNHN.
• Die innere Erschließung erfolgt über mehrere Straßenverkehrsflächen sowie Straßenverkehrsflächen mit der Zweckbestimmung 'Fuß- und Radweg'.
• Im Abstand von ca. 30-50 m zur Schlei sowie entlang des Pionierhafens wird ein Wanderweg angelegt.
• Im zentralen Vorhabenbereich ist eine großräumige Öffentliche Grünfläche mit den Zweckbestimmungen 'Parkanlage' und 'Spielplatz' angeordnet. Dieser sind zwei private Grünflächen mit der Zweckbestimmung 'Versickerung von Oberflächenwasser' angegliedert.
• Am nördlichen Rand des Plangebiets befindet sich eine schmale Öffentliche Grünfläche "Naturnahe Anlage". Diese ist zusätzlich als "Fläche mit Bindung für Bepflanzungen und für die Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen" umgrenzt.
• Am südlichen Rand der öffentlichen Grünfläche 'Naturnahe Anlage' ist eine Fläche für die Abwasserbeseitigung mit der Funktion als Regensickermulde festgesetzt.
• In der südöstlichen Plangebietsecke, an der Schlei, ist eine Private Grünfläche mit der Zweckbestimmung 'Parkanlage' festgesetzt.
• In der Planzeichnung sind zudem geplante Einzelbaumpflanzungen eingetragen, die ohne Standortbindung zu verstehen sind.

Über die textlichen Festsetzungen wird die Planung u.a. durch folgende Inhalte ergänzt:

• Zulässige Nutzungen
• Erhöhung der allgemeinen geltenden Überschreitungsmöglichkeiten der festgesetzten Grundflächen und Grundflächenzahlen für die Baufelder 2,5, 7 und 12
• Regelungen zum Hochwasserschutz (Angabe von Oberkanten im Gelände für diverse Nutzungen)
• Vorkehrungen zum Schutz gegen schädliche Umwelteinwirkungen im Sinne des Bundes-Immissionsschutzes bezüglich Lärm
• Erhaltungsfestsetzungen für Bäume in der öffentlichen Grünfläche 'Naturnahe Anlage'
• Anpflanzung von Bäumen und Baumreihen innerhalb von Grünflächen, in Außenanlagen der Baugebiete, auf Stellplatzanlagen, entlang von Straßen und am Wanderweg
• Vorgabe für eine Begrünung nicht überbauter Grundstücksflächen
• Vorgabe für wasserdurchlässige Oberflächengestaltungen im Bereich des SO 1.1 'Wohnmobilstellplatz'
• Festsetzung zur Fassadengestaltung
• Festsetzung von Gründächern für Hauptdächer der Hauptgebäude in den Bauflächen 1-5
• Festsetzungen zu Heckenpflanzungen
• Festsetzung zu insekten- und fledermausfreundlicher Beleuchtung
• Zuordnungsfestsetzungen für Kompensationsflächen.