Planungsdokumente: Bebauungsplan Nr. 103 der Stadt Schleswig

Zur Ordnung der städtebaulichen Entwicklung im Rahmen der baulichen und sonstigen Nutzung wird für das o.g. Plangebiet der Bebauungsplan Nr. 103 aufgestellt. Er trifft innerhalb seines räumlichen Geltungsbereiches rechtsverbindliche Festsetzungen für die städtebauliche Entwicklung entsprechend den kommunalen Zielsetzungen.

Die Aufstellung des Bebauungsplanes wurde notwendig, um in dem Planbereich auf einer Gesamtfläche von ca. 10,8 ha eine den Funktionsbedürfnissen der Stadt Schleswig entsprechende bauliche Entwicklung zu ermöglichen.

Die in Aussicht genommenen Flurstücke werden im gültigen Flächennutzungsplan der Stadt Schleswig überwiegend als Sonstiges Sondergebiet „Bund" dargestellt.

Zur Herstellung der planungsrechtlichen Voraussetzungen zum Zwecke der Realisierung des Vorhabens, ist eine entsprechende Änderung des Flächennutzungsplanes vorzunehmen. Der Bebauungsplan, der die rechtsverbindlichen Festsetzungen für die städtebauliche Ordnung enthält, wird im Parallelverfahren gem. § 8 Abs. 3 BauGB aufgestellt.

Das Ziel der Stadt Schleswig ist es, ein ganzheitliches Quartier im Bereich 'Auf der Freiheit' zu entwickeln. Daher hat die Stadt einen städtebaulichen Rahmenplan für die ehemaligen Kasernenflächen östlich der Fjordallee erstellt. Dieser bestehende Rahmenplan wird derzeit fortgeschrieben und an die aktuellen Entwicklungen und Planungsabsichten der Stadt angepasst.

Die planerische Leitlinie des städtebaulichen Rahmenplans für das Gebiet 'Auf der Freiheit' von 2017 und die in diesem Jahr vorgesehenen Fortschreibung sieht ein Erschließungskonzept vor, bei der die Haupterschließungsstraße im Norden des Geltungsbereichs des Bebauungsplanes Nr. 103 verläuft. Von dort sollen die Baugebiete fingerartig Richtung Süden erschlossen werden. Die durchgängige West-Ost-verlaufende Querstraße durch das Plangebiet soll nicht bestehen bleiben, damit der Zugang zur Schlei erleichtert wird und keine Zerschneidungswirkung innerhalb des Plangebiets stattfindet. Darüber hinaus kann so der Durchfahrtsverkehr aus dem Baugebiet herausgehalten und somit insgesamt eine geringere Verkehrsbelastung und damit verbunden eine höhere Aufenthaltsqualität erzeugt werden.

Für den Bereich zwischen dem dänischen Gymnasium und dem Veranstaltungszentrum 'Heimat' liegen der Stadt Schleswig konkrete Nutzungskonzepte von drei unterschiedlichen Projektträgern vor, für die flankierend auch städtebauliche Entwürfe ausgearbeitet worden sind. Diese bilden die Grundlage für die Aufstellung dieses Bebauungsplanes.

Durch die steigende touristische Entwicklung Schleswigs und der Schleiregion sowie die Lage an der Schlei und der naturverbundenen Umgebung ist die Nachfrage nach Wohnraum, Ferienunterkünften und Wassersport in der Region stetig steigend. Die Einwohnerzahl der Stadt Schleswig ist in den letzten Jahren angestiegen und Urlauber, die gern in Schleswig wegen der Lage an der Schlei, den kulturellen Angeboten der Stadt (Weltkulturerbe Wikinger-Museum Haithabu, Landesmuseum Schloss Gottorf, Künstlerausstellungen Schloss Gottorf, Wikingertage, Dom-Kirche, Fischersiedlung Holm und zahlreicher anderer überregionaler Veranstaltungen) Übernachtungsmöglichkeiten suchen, müssen derzeit in andere Regionen ausweichen, da nicht ausreichend Unterkünfte vorhanden sind.

Nachdem in den vergangenen Jahrzehnten Unternehmen aus Schleswig abgewandert sind (z.B. Zuckerfabrik, Danfoss, Butterwerk und die Bundeswehr), ist dieser Trend nun gestoppt und es siedeln sich neue Unternehmen aus anderen Bereichen an. Dazu zählen überwiegend Unternehmen aus den Bereichen Tourismus, Wassersport, Gesundheit und ortsunabhängige Unternehmen, die bedingt durch die Lage und die kulturellen Angebote, neue Tätigkeitsfelder gefunden haben.

Diese positive Entwicklung der Stadt Schleswig hat zur Folge, dass mehr Wohnraum, Ferienunterkünfte und Gewerbeflächen in bevorzugter Lage nachgefragt werden.

Das Planungsgebiet liegt südöstlich zum Stadtzentrum in unmittelbarer Nähe zur Schlei und ist als Mehrgenerationenwohnen 2.0 mit allen dazugehörigen Versorgungsstrukturen und kurzen Wegen zu Dienstleistern sowie ergänzenden touristischen Angeboten aufgebaut.

Das Quartier wird die folgenden Nutzungen den Anwohnern bereitstellen:

• Seniorenresidenz mit Café
• Tagespflege
• Fachpflege
• Service /betreutes Wohnen
• Allgemeiner Wohnraum
• Sozial gebundener Wohnraum
• Boardinghouse
• Hotel
• Schülerwohnen
• Kindertagesstätte
• Versorgung mit periodischem Bedarf
• Kleinteilige Gastronomie
• Ärztezentrum bei Bedarf
• Physiotherapie
• Medizinische Fitness
• Büroflächen
• kleinteilige Flächen für Gewerbe und Dienstleistungen
• Ferienwohnungen
• Schwimmende Häuser
• Bootsliegeplätze

Die aufgeführten Nutzungen ergänzen sich untereinander, sodass die einzelnen Betreiber und späteren Eigentümer innerhalb des Quartieres voneinander partizipieren können.

Ergänzt wird das Plankonzept durch einen Kranhafen, der dem Zweck des 'zu Wasser-Bringens' und 'aus dem Wasser-Nehmens' von Sportbooten dienen soll. Durch die hervorragende touristische Entwicklung am Stadthafen kommt es dort zunehmend zu Konflikten mit dem vorhandenen Kranbetrieb. Daher ist eine Verlagerung des Kranbetriebes zwingend erforderlich. Der hierfür nun ausgewählte Bereich ist aufgrund der vorhandenen Uferbefestigungen (Spundwände) und der früher bestehenden Hafenanlage der Bundeswehr die einzig sinnvolle Alternative im Stadtgebiet.

Die verkehrliche Anbindung des geplanten Standortes ist günstiger als die des alten Pionierhafens. Die Boote können von der Fjordallee im Norden auf direktem Weg in Richtung Süden an den Kranhafen transportiert werden, ohne diese durch den überwiegend durch Ferienwohnungen geprägten Bereich am Pionierhafen transportieren zu müssen. Dies ist auch unter immissionsschutzrechtlichen Aspekten zu beachten. Zudem ist die Wassertiefe im Bereich des geplanten Kranhafens tiefer als im Pionierhafen. Ausbaggerungsarbeiten können hier entfallen. Ein Kranhafen im Bereich des Pionierhafens würde ein großflächiges Ausbaggern des Beckens erforderlich machen. Außerdem sind im Bereich des geplanten Kranhafens bereits großflächig versiegelte Flächen vorhanden. Im Falle der Errichtung des Kranhafens im Pionierhafen wären hier weitere Flächenversiegelungen notwendig.

Der alte Pionierhafen drängt sich für das 'Wohnen auf dem Wasser' geradezu auf, da es sich um eine ins Land hineinragende, technisch bereits gefasste Wasserfläche handelt, die zur Schlei hin durch eine bereits genehmigte Hafeneinfassung mit Wellenschutz begrenzt wird. Der Aufwand der Umsetzung ist hier deutlich geringer, als wenn in die Schlei hinein gebaut werden würde. Dies ist v.a. vor dem Hintergrund, dass die Schlei als FFH-Gebiet sowie als EU-Vogelschutzgebiet einen besonderen Schutz genießt, von Bedeutung. Aus den oben genannten Gründen kommt für den Kranhafen nur der Bereich im Südwesten des Plangebietes in Betracht.

Zur Ergänzung des touristischen Angebotes sollen nordwestlich des Kranhafens flankierend auch einige Wohnmobilstellplätze errichtet werden.

Gemäß § 4 der Verordnung zum Zentralörtlichen System vom 05.09.2019 ist die Stadt Schleswig als Mittelzentrum eingestuft. Damit zählt Schleswig zu den auch für die hier vorgesehenen differenzierten und speziellen Entwicklungen besonders geeigneten Schwerpunkten der Siedlungsentwicklung (vgl. Ziffer 2.2 LEP, Ziffer 3.1 LEP-Entwurf 2018 und Ziffer 6.1 Abs. 2 RPl V). Mit dem hier verfolgten Planungsansatz trägt die Stadt Schleswig im Grundsatz ihren zentralörtlichen Funktionen Rechnung. Außerdem wird mi der vorliegenden Planung die Grundlage für die Fortsetzung des Konversionsprojekts 'Auf der Freiheit' geschaffen.

Im Hinblick auf die weitere Siedlungsentwicklung hat die Stadt Schleswig im Jahr 2018 eine Vereinbarung mit den Umlandgemeinden getroffen (Schleswig-Umland-Kooperation), in der eine Verteilung von Kontingenten für Wohneinheiten bis zum Jahr 2025 vorgenommen wurde. Im Zusammenhang mit der Fortschreibung des Landesentwicklungsplanes (Entwurf 2018) und den zwischenzeitlichen Entwicklungen wird im sog. Arbeitskreis Wohnen aktuell an einer Fortschreibung dieser Vereinbarung gearbeitet.

In § 4 der Vereinbarung ist festgelegt, dass städtebauliche Projekte auf Flächen von zentraler städtebaulicher und ortsplanerischer Bedeutung nicht auf das Kontingent angerechnet werden, um die Innenentwicklung zu fördern. Voraussetzung dafür ist, dass es sich um Maßnahmen der Innenentwicklung handelt und ein gemeindliches Steuerungserfordernis durch eine Bauleitplanung vorliegt, ein städtebaulicher Missstand vorliegt, der durch eine Bauleitplanung oder eine städtebauliche Erneuerungsmaßnahme vermieden oder beseitigt werden soll, oder ein besonderer Wohnungsbedarf zu decken ist. Der AK Wohnen ist bei solchen Projekten zu beteiligen und soll gegenüber der Landesplanung eine Empfehlung aussprechen.

In der v.g. Vereinbarung sind für die Stadt Schleswig 576 Wohneinheiten (für die Jahre 2017 bis 2025) vorgesehen. In der aktuellen Planung für diesen Bebauungsplan sind abzüglich der besonderen Wohnformen wie Ferienwohnungen, Schüler-/Studentenwohnungen oder betreutes Wohnen ca. 340 Wohneinheiten projektiert. Unter Berücksichtigung der inzwischen fertiggestellten innerstädtischen Wohnbauprojekte (s.o.) An den Königswiesen (B-Plan Nr. 20 C) und im Westteil der ehem. Kaserne Auf der Freiheit (B-Plan Nr. 83 B), die gemäß § 4 der Vereinbarung nicht angerechnet werden, verbleibt für die Stadt Schleswig aktuell ein Wohnbaukontingent von ca. 260 Wohneinheiten.

Im Hinblick auf die weitere Siedlungsentwicklung muss neben dem Bebauungsplan Nr. 103 auch die weitere Entwicklung im Bereich der Bebauungspläne Nr. 102 und Nr. 105, mit denen der östliche Teil des ehemaligen Kasernengeländes 'Auf der Freiheit' überplant wird, betrachtet werden. Die Stadt Schleswig wir daher die Gesamtplanung zur weiteren Abstimmung in den Arbeitskreis Wohnen einbringen.

Im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung haben die Umlandgemeinden den hier vorgelegten Planungen der Stadt Schleswig zugestimmt.