1.3.2 Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 105
In der Planzeichnung des Bebauungsplans Nr. 105 sind folgende für die Umweltbelange relevante Festsetzungen getroffen worden:
- Im Gebiet verteilt sind mehrere Allgemeine Wohngebiete (WA) positioniert. Davon ragt der Randbereich des Baufelds 18 im Südosten über die Wasserfläche der Schlei.
- Im Westen ist gegenüber dem Veranstaltungszentrum "Heimat" ein Mischgebiet (MI) positioniert.
- An drei Standorten sind Sondergebiete mit den Zuordnungen 'Hotel' (SO 1.1), 'Mühle' (SO 1.2) und 'Seminarzentrum' (SO 1.3) festgesetzt.
- Die Bebaubarkeit der Wohngebiete und des Mischgebiets wird über Grundflächenzahlen (GRZ) begrenzt mit Werten zwischen 0,25 und 0,4 für die Wohngebiete und 0,6 für das Mischgebiet. Für die Sondergebiete und das Allgemeine Wohngebiet des Baufelds 18 gelten maximal überbaubare Grundflächen (GR).
- Baugrenzen geben Lage und Abgrenzungen der zukünftigen Baukörper vor. Es werden Bereiche für offene und abweichende Bauweisen vorgegeben.
- Die Gebäudehöhen (GH) werden auf maximal 13 m üNHN bis maximal 24 m üNHN begrenzt. Die niedrigen Gebäude sind an der Schlei positioniert. Hohe Gebäude sind im Hinterland und teilweise auch an der Schlei (Hotel mit GH 23 m üNHN) und am östlichen Plangebietsrand (WA im Baufeld 5 mit GH 21 m üNHN) geplant. Die Höhe Mühlenrads an der Schlei wird entsprechend der Bestandssituation mit einer Höhe von 24 m üNHN festgesetzt.
- Die innere Erschließung erfolgt über mehrere Straßenverkehrsflächen sowie Straßenverkehrsflächen mit der Zweckbestimmung 'Fuß- und Radweg'.
- Die Planstraße A und kurze Abschnitte der Planstraße G3 erhalten eine begleitende Regensickermulde (Fläche für die Abwasserbeseitigung)
- Der von Südwesten ankommende geplante Schleiwanderweg wird 100 m fortgeführt und auf die Planstraße G2 geleitet.
- Die nicht für Bauflächen vorgesehene Wasserfläche der Schlei, ein von der Schlei in den Landbereich hineinragender geplanter Wassergraben sowie ein im zentralen Bereich gelegener See sind als Wasserfläche festgesetzt.
- Am nordöstlichen Gebietsrand befindet sich eine Fläche für Wald.
- Im zentralen Vorhabenbereich sind mehrere untereinander vernetze öffentliche Grünflächen mit den Zweckbestimmungen 'Parkanlage' angeordnet.
- Entlang der ehemaligen Kreisbahntrasse und im Zufahrtsbereich zum Neubauquartier sind öffentliche Grünflächen mit der Zweckbestimmung 'Naturnahe Anlage' festgesetzt.
- Den Bauflächen des Hotels, der Mühle und des Klosters sind zur Schlei hin private Grünflächen, mit den Zweckbestimmungen 'Parkanlage' und 'Naturnahe Anlage' vorgelagert
- Innerhalb der Grünflächen sind mehrere "Flächen mit Bindungen für Bepflanzungen und für die Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen" sowie einzelne Flächen als "Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen" umgrenzt.
- Bereiche um den See und Teile der Küste sind als "Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft" festgesetzt.
- In der Planzeichnung sind zudem zu erhaltende Einzelbäume sowie geplante Einzelbaumpflanzungen eingetragen, die ohne Standortbindung zu verstehen sind.
- Entlang der Planstraße A verläuft im Bereich der Allgemeinen Wohngebiete ein Saum aus Flächen für besondere Anlagen und Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen im Sinne des Bundes-Immissionsschutzgesetzes.
Über die textlichen Festsetzungen wird die Planung u.a. durch folgende Inhalte ergänzt:
- Beschreibung der zulässigen Nutzungen
- Überschreitungsmöglichkeiten der bebaubaren Grundflächen um 100 % durch bestimmte Anlagen in den Bauflächen 17 und 18
- Überschreitungsmöglichkeiten der Gebäudehöhen für Solaranlagen auf den Dächern um bis zu 2 m
- Überschreitungsmöglichkeiten der Baugrenzen im Baufeld 18 für ebenerdige bzw. auf Höhe des Erdgeschosses befindlichen Terrassen um bis zu 2 m
- Vorgabe einer freischwebenden Konstruktion der Gebäude im Baufeld 18 und deren wasserseitige Gründung auf Pfählen
- Begrenzung der Baustellenflächen im Baufeld 18 auf die festgesetzte Baufläche
- Regelungen zum Hochwasserschutz (Angabe von Oberkanten im Gelände für diverse Nutzungen)
- Vorkehrungen zum Schutz gegen schädliche Umwelteinwirkungen im Sinne des Bundes-Immissionsschutzes bezüglich Lärm
- Vorgabe zur Begrünung nicht überbauter Grundstücksflächen
- Vorgabe zum Schutz von gesetzlich geschützten Biotopen und Maßnahmenflächen vor Beeinträchtigungen
- Schutz- und Entwicklungsvorgaben für Maßnahmenflächen
- Gestaltungsvorgaben für Grünflächen
- Erhaltungsfestsetzungen für Bäume und Gehölzflächen
- Anpflanzung von Bäumen und Baumreihen innerhalb von Grünflächen, in Außenanlagen der Baugebiete, auf Stellplatzanlagen, entlang von Straßen und am Wanderweg
- Vorgabe von Bauzäunen zum Schutz von gesetzlich geschützten Biotopen und Maßnahmenflächen
- Vorgabe eines Zauns zur Abgrenzung des seitlich angeschnittenen Küstenbereichs von den Bauflächen des Baufeldes 18
- Festsetzung zu insekten- und fledermausfreundlicher Beleuchtung
- Vorgabe einer Umweltbaubegleitung
- Zuordnungsfestsetzungen für Kompensationsflächen.
- Festsetzung zur Fassadengestaltung
- Festsetzung von Gründächern für Hauptdächer der Hauptgebäude in den Bauflächen 1-7 sowie 17 und 18
- Zulässigkeit von Solaranlagen auf den Dächern
- Vorgaben für Heckenpflanzungen.