2.4 Anderweitige Planungsmöglichkeiten
Die Stadt Schleswig hat bereits im Jahr 2006 den Aufstellungsbeschluss über einen Bebauungsplan für das 29 ha große Gebiet der ehemaligen Kaserne gefasst. Zentrale Planabsichten des Bebauungsplans Nr. 88 "Gebiet der ehemaligen Kaserne "Auf der Freiheit" / Ostteil" waren eine Therme mit angegliedertem Hotel, ein Ferienpark, ein Veranstaltungs- und Dienstleistungszentrum, differenzierte Wohnformen "Leben am Wasser" sowie der Bau eines (inzwischen realisierten) dänischen Gymnasiums. Die damaligen Planabsichten waren lange Zeit nicht realisierbar und wurden nicht weiter verfolgt. Der Bebauungsplan wurde, ausgenommen Teilflächen im Bereich des Klosters, nicht beschlossen. Eine Rechtskraft wurde nicht erlangt.
Im Jahr 2017 hat die Stadt Schleswig beschlossen eine neu gefasste städtebauliche Konzeptstudie (Büro André Poitiers Architekt Stadtplaner RIBA in Zusammenarbeit mit BHF Landschaftsarchitekten und M+O Ingenieurgesellschaft 2017) als Grundlage für die zukünftige städtebauliche Ausrichtung des Kasernengeländes "Auf der Freiheit" heranzuziehen. Grundelemente dieser Konzeptstudie sind insbesondere:
- ein neues verkehrliches Erschließungssystem
- eine Abstaffelung der Gebäudehöhen von Nord nach Süd mit einer Obergrenze der Geschossigkeit bei vier Vollgeschossen und im Süden in Schleinähe bei zwei Vollgeschossen
- Eine Grünstruktur, die gekennzeichnet ist durch einen großzügigen, das Schleiufer begleitenden öffentlichen Grünraum
- Eine fingerartige Einflechtung des Grünraums am Schleiufer in die bebaute Struktur
Im Januar 2020 wurde der Aufstellungsbeschluss für den B-Plan Nr. 105 gefasst. Teil der Beschlussunterlagen war u.a. ein Lageplan (SGEG 2020), in dem die Konzeptstudie aus dem Jahr 2017 aufgegriffen und städtebaulich weiterentwickelt wurde.
| Städtebauliche Konzeptstudie 2017 und aktuelles Plangebiet (Poitiers) | Lageplan zum Aufstellungsbeschluss 2020 und aktuelles Plangebiet (SGEG, Evers u. Küssner Stadtplaner PartGmbB) |
Abb. 2: Planungsvarianten Konzeptstudie 2017 und Lageplan Aufstellungsbeschluss 2020
Der Lageplan zum Aufstellungsbeschluss, welcher in den Bebauungsplan Nr. 105 eingearbeitet wurde, greift das in der Konzeptstudie 2017 städtebauliche Konzept mit baulichen Schwerpunkten im Norden und Westen sowie ein Grünsystem mit dem See und hieran angeschlossenen Grünflächen weitgehend auf.
Mehrere Aspekte des im Jahr 2017 anvisierten Konzeptes hätten potenziell allerdings geringere Beeinträchtigungen der Umwelt als die Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 105 zur Folge. Insbesondere wurden im Rahmen der Umweltprüfung folgende anderweitige Planungsmöglichkeiten aus dem Konzept 2017 geprüft: Eine etwas größere zusammenhängende Grünfläche am Nordrand durch Beibehaltung des bestehenden Straßenverlaufs, kein Hineinragen von Bauflächen in den Küstensaum und über die Wasserfläche der Schlei, eine etwas längere Variante des öffentlich zugänglichen Schleiwanderwegs an der Schlei sowie eine konsequente Abstaffelung der Gebäudehöhen von Norden nach Süden zur Schlei.
Die gegenüber der Planvariante aus dem Jahr 2017 ersichtliche etwas geringere Breite der Grünfläche im Norden, ist u.a. mit einer Umwandlung von Waldflächen verbunden und führt im Zusammenhang mit weiteren Gehölzbeseitigungen zu erheblichen nachteiligen Auswirkungen bezüglich des Umweltbelangs Pflanzen. Das Vorgehen erfolgte zur Schaffung von bezahlbarem Wohnraum, der eine entsprechende Mindestverwertung der Grundstücksflächen für eine Bebauung bedingt. Aus diesen Gründen wird die breitere Grünfläche der Konzeptstudie aus dem Jahr 2017 nicht weiter verfolgt. An dieser Stelle ist zudem zu erwähnen, dass im Rahmen des Bebauungsplans Nr. 105 eine am Nordostrand des Plangebiets gelegene Baufläche reduziert wurde, um Auswirkungen auf weitere Waldflächen, die in diesem Bereich durch die beiden Rahmenpläne von 2017 und 2020 hätten eintreten können, vermeiden zu können.
Im Nahbereich der Schlei spielt auch das Potenzial für Erholungsflächen bei der Betrachtung der Umweltbelange eine Rolle. Die Konzeptstudie 2017 hätte mit den auf den Landbereich beschränkten Bauten und dem etwas längeren Verlauf des öffentlich zugänglichen Wanderwegs an der Schlei sowie einer vom Wanderweg aus ermöglichten Blickachse nach Norden entlang des naturnahen Küstensaums bezüglich der Umweltbelange Vorteile für eine attraktive landschaftsgebundene Erholungsqualität. Zudem könnten mit der Planversion aus 2017 Eingriffe in gesetzlich geschützte Biotope des Küstenraums vermieden werden. Mit dem Hineinragen von Bauflächen in den Küstenraum (Steghäuser) wird eine Sichtachse in den nördlichen Küstenraum verriegelt und gegenüber der Planung von 2017 die öffentliche Zugänglichkeit des Küstenraums der Schlei etwas verringert. Zudem werden erstmals schützenswerte und gesetzlich geschützte Flächen der Schleiküste in Anspruch genommen. Dieses führt zu erheblichen nachteiligen Auswirkungen auf die Umweltbelange Landschaft und Mensch/Erholung sowie Biotopschutz. Die erheblichen nachteiligen Auswirkungen könnten durch eine Rücknahme der Bauflächen aus dem Küstenraum vermieden werden. Die Stadt Schleswig beabsichtigt im Rahmen des städtebaulichen Gesamtkonzeptes Freiheit allerdings mehrere direkte Anbindungen an die Schlei. Im Rahmen des Bebauungsplans Nr. 105 ist dieses durch die beiden Steghäuser vorgesehen, welche auf Stützen die Schlei überschweben.
Die städtebauliche Konzeptstudie 2017 sah eine Abstaffelung der Gebäude vor, so dass im Nahbereich der Schlei maximal 2 Vollgeschosse entstehen sollten. Die Fernwirkung der neuen Gebäudeansichten bis über die Schlei und damit eine urbane Überprägung des charakteristischen naturnahen Landschaftsbildes der Schlei wäre damit geringer gewesen als es im geltenden Bebauungsplan durch das geplante Hotel mit 5 Vollgeschossen ermöglicht wird. Die Stadt Schleswig sieht in dem Hotel eine Fortsetzung ihres gesamtstädtischen Konzeptes, in größeren Abständen einzelne höhere Gebäude - als Akzente - an die Schleiuferkante zu setzen. Über das geplante Hotelgebäude soll zudem im Sinne eines bewohnbaren Aussichtsturms der Naturbezug und ein großartiger Blick auf die Schlei erlebbar und Gästen der Stadt zugänglich gemacht werden.
Durch das geplante Bauvorhaben werden aufgrund der Ableitung von Oberflächenwasser aus dem Plangebiet erhebliche nachteilige Umweltauswirkungen auf das Schutzgut Wasser ausgelöst. Hierbei handelt es sich um eine im Rahmen der Wasserhaushaltsbilanz nach dem Regelwerk A-RW 1 bewertete Schädigung des Wasserhaushalts gemäß Fall 3, die zu vermeiden oder anderenfalls regional durch die Wasserbehörde zu überprüfen ist. Bei der Erstellung eines Entwässerungskonzeptes wurden Versickerungs- und Verdunstungsmöglichkeiten im Bereich von Grundstücken, Grünflächen Pflanzinseln und Mulden der Verkehrsflächen bewertet. Da aufgrund der vielerorts nur geringfügigen Versickerungseigenschaften der Böden des Vorhabenstandorts relativ wenig Möglichkeiten bestehen, das Regewasser aus versiegelten Flächen zur Versickerung zu bringen, lässt vor dem Hintergrund der städtebaulichen Ziele nicht erreichen, die nach A-RW1 zu bewertende Schädigung des Wasserhaushalts bis in die Unerheblichkeit zu reduzieren. Um die erheblichen Auswirkungen zu mindern, wird im Bebauungsplan für mehrere Gebäude die Gestaltung der Dächer als Gründächer festgesetzt.