Planungsdokumente: Bebauungsplan Nr. 28 für das Gebiet "Zur Heide" der Gemeinde Rieseby

Die Bauflächen werden entsprechend der zugedachten Nutzung gemäß § 4 BauNVO als Allgemeine Wohngebiete festgesetzt. Diese Festsetzung entspricht den gemeindlichen Zielen (siehe Kap. 2) für dieses Plangebiet.

Schank- und Speisewirtschaften werden innerhalb des Plangebietes ausgeschlossen, da die Gemeinde das mit einem gastronomischen Betrieb i.d.R. verbundene erhöhte Verkehrsaufkommen und damit einhergehende Störungen vermeiden möchte. Zudem hält die Gemeinde den Standort am Rand der Ortslage für ungeeignet, um hier einen gastronomischen Betrieb anzusiedeln. Diese sollen zur Stärkung der innerörtlichen Infrastruktur überwiegend zentrumsnah entwickelt werden.

Der Ausschluss der nach § 4 (3) BauNVO Nr. 1, 3, 4 und 5 ausnahmsweise zulässigen Nutzungen (Beherbergungsbetriebe, Anlagen der Verwaltung, Gartenbaubetriebe sowie Tankstellen) erfolgt unter Berücksichtigung des angestrebten Gebietscharakters und soll die Wohnnutzung weiter in den Vordergrund rücken. Gewollt ist ein für die Errichtung von Wohngebäuden attraktives Gebiet mit hoher Wohnqualität. Andersartigen Entwicklungen sowie möglichen Konflikten, insbesondere durch erhöhtes Verkehrsaufkommen und erhöhte Schallemissionen soll vorgebeugt werden. Denselben Hintergrund verfolgt der Ausschluss von Ferienwohnungen und Ferienhäusern.

Die nach § 4 (3) BauNVO Nr. 2 ausnahmsweise zulässige Nutzung (nicht störende Gewerbebetriebe) soll bewusst weiterhin als Ausnahme zulässig sein, um den Bauwilligen die Möglichkeit von untergeordneten gewerblichen Nutzungen im Rahmen ihres Wohngebäudes zu ermöglichen (z.B. Fußpflegepraxis, Friseure u.ä.), wodurch kein übermäßiges oder störendes Verkehrsaufkommen zu erwarten ist.

Das Maß der baulichen Nutzung wird im Plangebiet durch die zulässige Grundflächenzahl (GRZ) und die Zahl der Vollgeschosse bestimmt.

Um die entsprechenden unterschiedlichen Anforderungen durch die geplanten Nutzungen (Einfamilien- und Doppelhäuser, Reihenhäuser, Mehrfamilien- und Sozialwohnungen sowie eine Seniorenwohnanlage) im Planbereich abzubilden, werden im weiteren Verfahren konkrete Aufteilungen in Bezug auf das bauliche Nutzungsmaß erfolgen.

Zunächst wird für den Planbereich wird entsprechend der Bebauung in den benachbarten Wohngebieten eine GRZ von 0,3 festgesetzt. Die GRZ von 0,3 liegt unterhalb der Orientierungswerte nach § 17 Baunutzungsverordnung (BauNVO), ermöglicht auch die Bebauung durch kleinteiligen und verdichteten Wohnraum und bietet gleichzeitig einen ausreichenden Nutzungsspielraum auf den Baugrundstücken.

Die Zahl der Vollgeschosse und der zulässigen Gebäudehöhen wird ebenfalls entsprechend der unterschiedlichen Anforderungen und geplanten Nutzungen der einzelnen Bauflächen unterschiedlich festgesetzt und im weiteren Verfahren konkret bestimmt.

Die Festsetzungen der Trauf- und Firsthöhen dienen dem Schutz des Landschafts- und des Ortsbildes.

Das Orts- und Landschaftsbild soll weiterhin durch eine Höhenbeschränkung des Erdgeschossfußbodens gewahrt bleiben. Die Erdgeschossfußbodenhöhe darf demnach nicht mehr als 50 cm über dem höchsten Punkt des zum Grundstück gehörenden Straßenabschnittes liegen. Eine Kennzeichnung des heranzuziehenden Straßenabschnittes bzgl. des Höhenbezugs für Grundstücke, die an zwei Straßen angrenzen, erfolgt in der Planzeichnung [wird im weiteren Verfahren ergänzt].

Zur Schaffung von familiengerechten Wohnhäusern wird die Anzahl der Wohnungen im Planbereich überwiegend auf maximal 2 Wohnungen pro Einzelhaus bzw. eine Wohnung je Doppelhaushälfte oder Reihenhausscheibe begrenzt. So soll ein übermäßiges Verkehrsaufkommen, das den Gebietscharakter belastet, ausgeschlossen sowie eine möglichst ungestörte Wohnruhe erzielt werden.

Entsprechend des zu konkretisierenden Bebauungskonzeptes werden für einzelne Planbereiche zukünftig andere Beschränkungen der Anzahl der zulässigen Wohnungen getroffen.

Bauweise

Im Allgemeinen Wohngebiet werden überwiegend Einzel- und Doppelhäuser sowie Hausgruppen in offener Bauweise festgesetzt, was dem Charakter der gewollten Nutzung (vgl. Kap. 2) entspricht.

Überbaubare Grundstücksflächen

Die überbaubaren Grundstücksflächen werden durch Baugrenzen festgesetzt. Da diese einen gewissen Spielraum bei der Gebäudeplatzierung und der Grundstücksteilung einräumen sollen, werden sie nicht als grundstücksbezogene Baufenster, sondern großflächig und grundstücksübergreifend ausgebildet.

Die Baugrenzen halten die erforderlichen Mindestabstände zu den Nachbargrenzen ein.

Zum Fuß des bestehenden Knicks im Süden des Plangeltungsbereiches werden durch die Baugrenzen Abstände von mind. 4,0 m eingehalten. Zum Schutz der zu erhaltenden Knicks ist die Errichtung von sämtlichen baulichen Anlagen in einem Abstand von weniger als 3,0 m vom Knickfuß nicht zulässig. Der Knickschutzstreifen ist in der Planzeichnung als private Grünfläche mit der Zweckbestimmung ‚Schutzgrün‘ festgesetzt.

Westlich angrenzend an das Plangebiet ist eine Waldfläche vorhanden. Der nach § 24 LwaldG notwendige Waldabstand von 30 m wird mit den Baugrenzen eingehalten. Die im Waldabstand gelegenen Grundstücksteile werden als private Grünflächen mit der Zweckbestimmung ‚Hausgarten‘ festgesetzt und dürfen nicht bebaut werden.

Die Baugrenzen halten die nachrichtlich dargestellten Waldabstandsstreifen ein.