3.1 Art und Maß der baulichen Nutzung, Bauweise usw.
Der städtebaulichen Zielsetzung entsprechend werden vier 'Allgemeine Wohngebiete' (WA 1 bis WA 4) gemäß § 4 BauNVO ausgewiesen. In den 'Allgemeinen Wohngebieten' (WA 1 bis WA 4) sind gemäß § 4 Abs. 2 BauNVO folgende Nutzungen allgemein zulässig:
- Wohngebäude,
- die der Versorgung dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften,
- nicht störende Handwerksbetriebe,
- Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.
Ausnahmsweise zulässig sind innerhalb der Allgemeinen Wohngebiete (WA 1 bis WA 4) gemäß § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauGB:
- sonstige nicht störende Gewerbebetriebe,
- Ferienwohnungen gem. § 4 Abs. 3 Nr. 2 i. V. m. § 13 a BauNVO, wenn diese sich dem Dauerwohnen unterordnen. Zwingende Voraussetzung für Ferienwohnungen ist die überwiegende Dauerwohnnutzung in den jeweiligen Gebäuden. Ausschließlich oder überwiegend dem Ferienwohnen dienende Gebäude sind nicht zulässig.
Unzulässig innerhalb der Allgemeinen Wohngebiete (WA 1 bis WA 4) sind:
- die Ausnahmen nach § 4 Abs. 3 Nr. 1, 3, 4 und 5 BauNVO (Betriebe des Beherbergungsgewerbes, Anlagen für Verwaltungen, Gartenbaubetriebe, Tankstellen),
- die Nutzung von Räumen in Wohngebäuden als Nebenwohnungen im Sinne des § 22 Abs. 1 Nr. 5 BauGB.
Mit dieser Ausweisung wird sichergestellt, dass sich neu hinzukommende Bebauung nach ihrer Art der baulichen Nutzung in die Umgebung einfügen wird. Um den Charakter des Siedlungsgebietes nicht zu stören und weil es insbesondere um die Sicherung von bestehendem und die Schaffung von zusätzlichem Wohnraum geht, werden die Ausnahmen nach § 4 Abs. 3 Nr. 1, 3, 4 und 5 BauNVO (Betriebe des Beherbergungsgewerbes, Anlagen für Verwaltung, Gartenbaubetriebe und Tankstellen) nicht Bestandteil des Bebauungsplanes. Darüber hinaus würden die genannten Nutzungen ein unerwünschtes Verkehrsaufkommen im Ortsteil mit sich bringen. Sonstige nicht störende Gewerbebetriebe sind im Plangebiet ausnahmsweise zulässig.
Durch die Änderung der Baunutzungsverordnung (BauNVO) im Jahr 2017 hat der Verordnungsgeber Regelungen zur Zulässigkeit von Ferienwohnungen getroffen. § 13 a BauNVO definiert Ferienwohnungen als Räume oder Gebäude, die einem ständig wechselnden Kreis von Gästen gegen Entgelt vorübergehend zur Unterkunft zur Verfügung gestellt werden und die zur Begründung einer eigenen Häuslichkeit geeignet und bestimmt sind. Gemäß § 13 a BauNVO stellt die Ferienwohnnutzung gegenüber der allgemeinen Wohnnutzung eine eigenständige typisierte Nutzungsart dar. Ferienwohnungen gehören in der Regel zu den nicht störenden Gewerbebetrieben, die gemäß § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauGB in 'Allgemeinen Wohngebieten' (WA) ausnahmsweise zulässig sind. Gegenwärtig sind diese, mit Ausnahme des Geltungsbereiches der 5. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 2, im Plangebiet ausnahmsweise zulässig. Mit der Einführung des § 13 a BauNVO und der eindeutigen Klarstellung der Zulässigkeit von Ferienwohnungen ist den Gemeinden die Möglichkeit eröffnet worden, Ferienwohnungen explizit in einem Bebauungsplan auszuschließen oder einzuschränken. Von diesem Recht wird mit der hiesigen Planung Gebrauch gemacht und Ferienwohnungen werden lediglich untergeordnet zu einer Wohnnutzung in einem Gebäude zugelassen. Zudem werden Beherbergungsbetriebe gemäß § 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO für unzulässig erklärt. Andere sonstige nicht störende Gewerbebetriebe bleiben weiterhin ausnahmsweise zulässig.
Das Plangebiet soll dem dringend benötigtem Bedarf an Wohnraum gerecht werden und sich nicht hin zu einem Gebiet, das von Ferienwohnungen und einem wechselnden Personenkreis dominiert wird, entwickeln. Ferienwohnungen als untergeordneter Teil der Gesamtnutzung erscheinen in dem geplanten Gebiet städtebaulich vertretbar, solange die Wohnnutzung dadurch nicht beeinträchtigt wird.
Baurechtlich genehmigte Ferienwohnungen, die sich keiner Hauptnutzung unterordnen, genießen Bestandsschutz. Es muss eine Nutzungsänderung beantragt und genehmigt worden sein. Eine reine Gewerbeanmeldung rechtfertigt keinen Bestandsschutz im baurechtlichen Sinne.
Die Nutzung von Räumen in Wohngebäuden als Nebenwohnungen im Sinne des § 22 Abs. 1 Nr. 5 BauGB ist im Plangebiet ebenfalls unzulässig. Bis zur Änderung der Baunutzungsverordnung (BauNVO) im Jahr 2017 war es den Gemeinden nicht möglich, Nebenwohnungen einzugrenzen. Stattdessen galten sie als 'Wohnungen' im Sinne der BauNVO und waren daher planerisch nicht selbständig steuerbar. Nach der BauNVO 2017 beinhaltet der § 22 Abs. 1 Nr. 5 BauGB nun erstmals den Begriff 'Nebenwohnungen'. Nebenwohnungen dienen kaum dem Tourismus und auch nicht der örtlichen Infrastruktur. Sie führen eher zur Verödung von ganzen Straßenzügen durch teilweise monatelangen Leerstand. Daher ist es im Interesse der Gemeinde, diese Nutzung zukünftig einzugrenzen, da es explizit um die Schaffung und den Erhalt von dringend benötigten Dauerwohnungen für den örtlichen Bedarf geht.
Genehmigte Nebenwohnungen genießen Bestandschutz. Eine Neuanmeldung einer Nebenwohnung wird dann nach Rechtskraft des Bebauungsplanes nicht mehr möglich sein.
Darüber hinaus wird im Nordosten des Plangebietes eine 'Fläche für den Gemeinbedarf' gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 5 BauGB mit der Zweckbestimmung 'Dorfgemeinschaftshaus, Bauhof sowie sportlichen und sozialen Zwecken dienende Gebäude und Einrichtungen' ausgewiesen. Innerhalb dieser sind folgende bauliche Einrichtungen und Anlagen zulässig:
- Gebäude und Lagerflächen für den gemeindlichen Bauhof,
- Gemeinschafts-, Seminar-, Veranstaltungs-, Sport- und Aufenthaltsräume,
- Anlagen für die öffentliche Verwendung, sowie für kirchliche, soziale und kulturelle Zwecke,
- sonstige dem Betrieb eines Dorfgemeinschaftshauses und eines Bauhofs dienende Anlagen,
- Stellplätze, Garagen, Lager- und Bewegungsflächen für den aus den Nutzungen verursachen Bedarf.
Mit den zulässigen Arten der baulichen Nutzung werden die bestehenden Nutzungen planungsrechtlich abgesichert.
Das Maß der baulichen Nutzung wird bestimmt durch die festgesetzten überbaubaren Grundstücksflächen (Baugrenzen), die Grundflächenzahl (GRZ) bzw. die festgesetzte Grundfläche, die Höchstzulässigkeit von maximal einem bzw. zwei Vollgeschossen und die maximale Firsthöhe (FH).
Für das Dorfgemeinschaftshaus und den Bauhof auf der 'Gemeinbedarfsfläche' wird, wie in der 4. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 2 aufgrund der bereits vorhandenen Versiegelung für das Gebäude, die Stellplatz- und Rangierflächen sowie der Option für eventuelle Erweiterungen, eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,6 festgesetzt. Die zulässige Grundflächenzahl der Fläche für den Gemeinbedarf darf durch die Grundflächen der in § 19 Abs. 4 Satz 1 BauNVO bezeichneten Anlagen (Garagen und Stellplätze mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen, bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche) bis zu einer Grundflächenzahl von max. 0,8 überschritten werden.
Für das WA 1 und das WA 4 ist eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,3 festgesetzt. Im WA 3 ist die GRZ auf 0,4 begrenzt. Im WA 2 bestimmen die Baugrenzen zusammen mit festgesetzten Grundflächen (GR) den zulässigen Versiegelungsgrad.
Für die bebauten Bereiche des WA 1 und des WA 4 bietet die festgesetzte Grundflächenzahl überwiegend geringfügige Erweiterungsmöglichkeiten gegenüber den Vorgängerfassungen, die überwiegend eine GRZ zwischen 0,2 und 0,25 festsetzten. Im Bereich der 4. und 5. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 2 sind zum Teil maximale Grundflächen zwischen 150 und 180 m² festgesetzt.
Beim WA 3 handelt es sich um eine bereits stark verdichtete Reihenhaussiedlung. In diesem Gebiet wird die GRZ festgesetzt mit 0,4. Gegenüber den Vorgängerfassungen mit einer GRZ von 0,2 bestehen Erweiterungsmöglichkeiten bis zu einer für ein Wohngebiet im ländlichen Raum städtebaulich vertretbaren Grundflächenzahl. Genehmigte bauliche Anlagen genießen weiterhin Bestandsschutz.
Die Festsetzung der GRZ erfolgt ebenfalls vor dem Hintergrund, dass die Grundstücksgrößen für Einzelhäuser im WA 1, WA 2 und WA 4 mindestens 500 m² und für Doppelhaushälften im WA 1 mindestens 300 m² zu betragen haben. Der Bebauungsplan schließt die Möglichkeit zur Überschreitung der jeweils zulässigen Grundfläche gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO nicht aus, so dass diese für Garagen und Stellplätze mit ihren Zufahrten sowie für Nebenanlagen i. S. d. § 14 BauNVO um bis zu 50 % überschritten werden darf. Darüber hinaus ist eine Überschreitung der festgesetzten Grundflächenzahl (GRZ) i. S. d. § 19 Abs. 2 BauNVO ausnahmsweise zulässig und nur bei der Ermittlung der Grundfläche i. S. d. § 19 Abs. 4 BauNVO anzurechnen, wenn diese durch Flächen von ebenerdigen, mindestens zweiseitig offenen Terrassen ohne Überdachung direkt an Wohngebäuden hervorgerufen wird.
Für das WA 2 werden jeweils Grundflächen (GR) für die zwei Baufenster festgesetzt. Die maximal zulässige Grundfläche für das westliche Baufenster beträgt 375 m² und für das östliche Baufenster 55 m². Diese Festsetzung ist aus der 5. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 2 aus dem Jahr 2012 übernommen worden. Die Bereiche sind bereits vollständig bebaut.
Im WA 2 und WA 4 ist für Terrassen und Überdachungen von Freisitzen festgesetzt, dass diese, abweichend von der Regelung des § 6 Abs. 8 Landesbauordnung (LBO), einen Abstand von mind. 3,00 m zu den Grundstücksgrenzen einzuhalten haben. Aufgrund der liberalisierten Abstandflächenregelung benötigen bauliche Nutzungen im Sinne von § 6 Abs. 8 LBO, u. a. Terrassen und Überdachungen von Freisitzen, keine eigenen Abstandflächen mehr. Sie wären damit ohne Abstandsflächen zulässig. Ohne eine planerische Festsetzung würde dies bedeuten, dass die bezeichneten Anlagen direkt an die Nachbargrenze heranrücken könnten. Die damit einhergehende Verdichtung würde der städtebaulichen Intention widersprechen. Um dort die gebotenen Qualitäts- und Sozialabstände einzuhalten, wird für das WA 2 und das WA 4 die vom Bauordnungsrecht abweichende Abstandsregelung festgesetzt. Garagen sowie offene oder überdachte Stellplätze sind innerhalb der landesrechtlichen Grenzabstände ohne eigene Abstandsflächen zulässig, soweit sie die dafür vorgegebenen landesrechtlichen Vorgaben einhalten.
Die festgesetzten Baugrenzen auf der Gemeinbedarfsfläche sichern die bestehenden baulichen Anlagen ab und bieten bei Bedarf Erweiterungsmöglichkeiten.
Die Baugrenzen der Wohngrundstücke sorgen dafür, dass eine gegenseitige Rücksichtnahme in Bezug auf eine Beschattung der Nachbargrundstücke ermöglicht wird. Es wird eine Abfolge der einzelnen Baukörper gewährleistet, so dass ungestörte und besonnte Gartenflächen und hausnahe Terrassen entstehen können. Die Lage und Größe der bebaubaren Flächen ist so koordiniert, dass deren Schattenwurf und Wirkung hinsichtlich der Nachbargrundstücke auf bestimmte Bereiche begrenzt ist und so grundstücksübergreifende, unbebaute Garten- und Ruhezonen möglich sind. Gleichzeitig wird dort, wo möglich, ein ausreichender Knickabstand, um eine Beeinträchtigung dieser gesetzlich geschützten Biotope zu vermeiden, gewahrt. Zudem ist entlang der 'Bäderstraße' eine 20 m breite Anbauverbotszone (AVZ) beachtlich. Lediglich die bestehenden Gebäude werden mit einer Baugrenze innerhalb der AVZ planungsrechtlich abgesichert. Nördlich der Bebauung 'Dorfstraße' soll durch die festgesetzten Baugrenzen eine effizientere Grundstücksausnutzung und Hinterliegerbebauung ermöglicht werden.
Zusätzlich ist festgesetzt, dass Terrassen im WA 1, WA 2 und WA 4 sowie bei Einzelhäusern im WA 1 nur innerhalb der Baugrenzen zulässig sind. Eine Überschreitung der Baugrenzen ist ausnahmsweise bis zu 5 m, maximal aber bis zu einem Abstand von 3,00 m zur Grundstücksgrenze, zulässig, wenn es sich um ebenerdige, mindestens zweiseitig offene Terrassen ohne Überdachung direkt an Wohngebäuden handelt. Eine Überschreitung durch Teile des Hauptgebäudes ist nicht zulässig. Im WA 1 gelten die festgesetzten Abstandsflächen zur Grundstücksgrenze nur für Einzelhäuser. Bei Doppelhäusern sind Terrassen bis an die gemeinsame Grundstücksgrenze der Doppelhaushälften zulässig.
Im gesamten Plangebiet sind nur Gebäude in offener Bauweise (o) zulässig, um einer ortsuntypischen Verdichtung entgegenzuwirken. Im WA 2 und WA 4 sind ausschließlich Einzelhäuser mit einem Wohngebäude zulässig. Im WA 1 sind wahlweise Einzelhäuser mit einem Wohngebäude oder Doppelhäuser mit zwei Wohngebäuden zulässig. Da im WA 3 die vorhandenen Hausgruppen planungsrechtlich abgesichert werden sollen, bei Abriss und Neubau aber auch der Bau von freistehenden Gebäuden denkbar wäre, wird hier kein Haustyp festgesetzt.
Für das WA 1 gelten zwei Vollgeschosse (II) als Höchstmaß. Für das WA 2, WA 3 und WA 4 gilt ein Vollgeschoss (I) als Höchstmaß. Im Plangebiet wird die Höhe baulicher Anlagen zudem durch die festgesetzten maximalen Firsthöhen (FH) begrenzt. Das Plangebiet ist topographisch bewegt. Um die topographischen Verhältnisse zu berücksichtigen, sind in der Planzeichnung als Bezugshöhe grundstücksbezogene Höhenbezugspunkte (HBP) festgesetzt. Die zulässige maximale Firsthöhe (FH) baulicher Anlagen beträgt im WA 1 10,00 m. Im WA 2 ist eine maximale Firsthöhe (FH) entsprechend der Vorgängerfassung und der bestehenden baulichen Anlagen auf 11,00 m im Westen und auf 8,00 m im Osten begrenzt. Im WA 3 ist eine maximal zulässige Firsthöhe von 5,50 m und im WA 4 von 8,50 m festgesetzt. Für die Gemeinbedarfsfläche wird eine maximale Firsthöhe (FH) baulicher Anlagen von 10,00 m festgesetzt. Von der in der Planzeichnung festgesetzten Höhenbeschränkung sind untergeordnete Bauteile wie Schornsteine, Antennenanlagen und Blitzableiter ausgenommen.
Im Zuge der Neuaufstellung des Bebauungsplanes Nr. 2 sollen Nachverdichtungs-möglichkeiten vor allem in Bezug auf die maximale Gebäudehöhe geschaffen und zudem moderne Bauwünsche berücksichtigt werden. Daher wird im WA 1, das den Großteil des Plangebietes einnimmt, gegenüber den übrigen Gebieten zwei Vollgeschosse als Höchstmaß sowie eine höhere Firsthöhe festgesetzt. Im WA 2, WA 3 und WA 4 orientieren sich die Festsetzungen der zulässigen Vollgeschosse und der Firsthöhen an den bestehenden genehmigten baulichen Anlagen.
Um einer unerwünschten Verdichtung entgegenzuwirken, ist darüber hinaus eine Mindestgröße der Baugrundstücke für Wohngebäude festgesetzt. Die Mindestgröße der Baugrundstücke in den Allgemeinen Wohngebieten beträgt für Einzelhäuser im WA 1, WA 2 und WA 4 500 m² und für Doppelhaushälften im WA 1 300 m². Im Zusammenwirken mit den Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung, insbesondere den Baugrenzen und der GRZ, findet so eine Einflussnahme dahingehend statt, dass es nicht zu einer ortsuntypischen Verdichtung kommt.
Im Nordwesten des Plangebietes verläuft der verrohrte Vorfluter 1 g. Das Gewässer wird durch den Wasser- und Bodenverband Aschau unterhalten. Es wird auf die entsprechende Verbandssatzung verwiesen. Entlang des Gewässers sind auf beiden Seiten Flächen, die von Bebauung freizuhalten sind, in der Planzeichnung festgesetzt. Auf den in der Planzeichnung festgesetzten Flächen, die von der Bebauung freizuhalten sind, ist die Errichtung baulicher Anlagen jeglicher Art unzulässig. Ebenso unzulässig sind Flächenversiegelungen, Bodenbefestigungen, Aufschüttungen, Abgrabungen, die Lagerung von Gegenständen und Materialien jeglicher Art sowie die Bepflanzung mit tiefwurzelnden Sträuchern oder Bäumen.
Im gesamten Plangebiet sind Anlagen zur Gewinnung von Solarenergie nur an und auf Gebäuden zulässig, parallel angebracht zur Fassade oder zum Dach. Eine Aufständerung auf den Dachflächen ist bis zu einer Höhe von 0,80 m zulässig. Selbständige Anlagenstandorte sind im Plangebiet nicht zulässig. Windkraftanlagen, auch als Nebenanlagen, sind unzulässig. Ausnahmen für solche Anlagen i. S. v. § 14 Abs. 1 Satz 3 und Abs. 2 BauNVO sind nicht zulässig. Die Festsetzung findet ihre Ursache darin, dass die Aufstellung selbständiger Solaranlagen und von Windrädern mit optischen und akustischen Auswirkungen verbunden ist, die dem Charakter des Plangebietes widersprechen würden. Mit der Möglichkeit, Solarmodule an Fassaden und auf Dächern zu installieren, besteht eine angemessene Möglichkeit, regenerative Energiegewinnung zu betreiben.
Nördlich der 'Alten Dorfstraße' verläuft eine Regenwasserleitung. Das in der Planzeichnung kenntlich gemachte Leitungsrecht 1 (L1) ist festgesetzt zugunsten der privaten und öffentlichen Ver- und Entsorger und der Gemeinde Noer zum Betrieb eines Regenwasserkanals. Die mit dem Leitungsrecht (L) belasteten Flächen sind von jeglichen hochbaulichen Anlagen freizuhalten und dürfen nicht mit Bäumen und stark- sowie tiefwurzelnden Sträuchern bepflanzt werden.
Einzelne Grundstücke liegen nicht unmittelbar an der Verkehrsfläche. Zur planerischen Sicherung der öffentlich rechtlichen Erschließung sind für diese Grundstücke 'Flächen mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten' (GFL) festgesetzt. Die in der Planzeichnung kenntlich gemachten Flächen mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten (GFL) 2, 3, 4 und 5 sind festgesetzt zugunsten der Anlieger, der öffentlichen und privaten Ver- und Entsorger und Medienträger sowie der Gemeinde Noer.
Unter Beachtung des Gebotes zur planerischen Zurückhaltung sind lediglich Mindestregelungen als örtliche Bauvorschriften aufgenommen worden. Diese betreffen Dächer, Doppelhaushälften sowie Stellplätze/Garagen.
Die Dachneigung im WA 1, WA 2 und WA 4 muss mindestens 15 Grad betragen. Im WA 3 darf die Dachneigung maximal 25 Grad betragen. Im WA 3 sind ausschließlich Pult- und Flachdächer zulässig. Die festgesetzten Dachformen und Dachneigungen beziehen sich jeweils nur auf die Hauptgebäude. Für Wintergärten, Gauben, Nebenanlagen, Garagen und Carports sind auch abweichende Dachformen und Dachneigungen zulässig. Die Dacheindeckung in den WA-Gebieten ist, mit Ausnahme von Wintergärten, nur in den Farben rot bis rotbraun sowie dunkelblau, grau, anthrazit bis schwarz zulässig. Gründächer sind im Plangebiet allgemein zulässig. Bei Gründächern darf von den Festsetzungen zur Dachform, -neigung und -farbgestaltung abgewichen werden. Der vorhandene Anblick geneigter Dächer im Ortsteil Lindhöft wird somit aufgenommen. Gleichzeitig bietet die Festsetzung ausreichend Gestaltungsspielräume für individuelle Bauwünsche. Die Flachdächer bzw. flachgeneigten Dächer und die Pultdächer im WA 3 werden entsprechend berücksichtigt und im Sinne einer gegenseitigen Rücksichtnahme als Dachformen zwingend festgesetzt.
Bei Neubauten sind Doppelhaushälften in Bezug auf ihre Außenwände, Traufhöhe, Dachform und -eindeckung jeweils einheitlich zu gestalten.
Im WA 1, WA 2 und WA 4 sind pro Wohnung mit einer Wohnfläche < 60 m² mindestens ein Pkw-Stellplatz und pro Wohnung ab 60 m² Wohnfläche mindestens zwei Pkw-Einstellplätze auf dem jeweiligen Baugrundstück bereitzustellen. Hintergrund ist ein realistisch einzuschätzender hoher Motorisierungsgrad der Haushalte im Ortsteil Lindhöft, der hohe Pendleranteil in der Gemeinde, die wenigen öffentlichen Parkplatzflächen innerhalb und in der Umgebung des Planbereiches und der Wunsch nach Vermeidung städtebaulicher Missstände infolge nicht ausreichender Stellplätze und Parkplatzflächen. Die Differenzierung ergibt sich aus der Annahme, dass bei kleineren Wohnungen auch kleinere Haushalte zu erwarten sind.