Planungsdokumente: Bebauungsplan Nr. 5 der Gemeinde Dörphof für das "Baugebiet Alt Dörphof"

Bauweise

In den außen liegenden Grundstücken des Allgemeinen Wohngebietes, südlich und westlich der Erschließungsstraße, werden Einzelhäuser in offener Bauweise festgesetzt, im Bereich der innenliegenden Grundstücke, östlich der Erschließungsstraße sowie entlang der Stichstraßen, sind zudem auch Doppelhäuser zulässig, was dem Charakter der gewollten Nutzung und der umgebenden Bebauung entspricht.

Überbaubare Grundstücksflächen

Die überbaubaren Grundstücksflächen werden in allen Bauflächen durch Baugrenzen festgesetzt und sollen einen weitgehenden Spielraum bei der Gebäudeplatzierung einräumen. Sie sind deswegen nicht als grundstücksbezogene Baufenster, sondern großflächig und grundstücksübergreifend ausgebildet. Die Baugrenzen halten die erforderlichen Mindestabstände zu den Nachbargrenzen ein.

Zu den in Richtung Süden und Westen als Abgrenzung zum Außenbereich vorgesehenen privaten Grünflächen wird durch die Baugrenze ein Abstand von 2 m eingehalten.

Weiterhin halten die Baugrenzen zur Verkehrsfläche der Haupterschließungsstraße Abstände von 5 m ein, um durch die größeren Freiflächen entlang des Straßenraumes ein offenes, dörfliches Wohngebiet zu erhalten. Lediglich das südlichste Baufeld für die geplanten Grundstücke Nrn. 10 und 11 kann aufgrund der schmaleren Grundstückszuschnitte bis auf 3 m Abstand an die Straßenverkehrsfläche heran bebaut werden. Die Baugrenzen der Grundstücke entlang der Stichstraßen werden ebenfalls bis auf 3 m an die Verkehrsflächen geführt, um eine optimale Ausnutzung der Grundstücke zu gewährleisten.

Die gestalterischen Vorschriften sollen einen ausreichenden Spielraum für die Bebauung schaffen, die mit dem Orts- und Landschaftsbild vereinbar ist.

Durch die Vorschriften zur Gestaltung, die im Teil B der Satzung festgelegt sind, wird die zulässige Dachneigung der Hauptdächer der Hauptgebäude mit mindestens 25° festgesetzt, sodass ortsuntypische Flachdächer ausgenommen sind. Untergeordnete Nebendachflächen und Nebengebäude sind auch mit anderen Dachneigungen zulässig, da sie nur von untergeordneter Bedeutung sind. Bestimmte Dachformen, wie z.B. Walm- oder Pultdächer, sind nicht vorgegeben, um den Bauwilligen einen umfassenden Gestaltungsspielraum einzuräumen. Das Anbringen von Solar- und Photovoltaikanlagen ist zulässig.

Als Dacheindeckung sind nur Pfannen- oder Schindeleindeckungen in dunkler Farbgebung (wie z.B. dunkelbraun, dunkelgrau, anthrazit oder schwarz) sowie die Eindeckung durch Gründächer zulässig, um ein harmonisches Ortsbild und eine optische Einheitlichkeit mit der angrenzenden Bebauung zu erzielen. Die Zulässigkeit von Gründächern dient zudem dem Klimaschutz und der Regulierung des Wasserhaushaltes.

Für die Gestaltung der Außenwandmaterialien wird mit Sichtmauerwerk, Putz, Holz, Faserzement und Glas ein breites Materialspektrum vorgegeben, um den Bauwilligen einen umfassenden Gestaltungsspielraum einzuräumen.

Die Gestaltungsvorgaben für Carports und Nebenanlagen sind grundsätzlich weiter gefasst und entfallen teilweise, weil sie von untergeordneter baulicher Bedeutung sind.

Um jedoch den Eingriff in den Wasserhaushalt zu reduzieren, dürfen die Dachflächen von Nebenanlagen und Carports nur als extensiv begrünte Dachflächen errichtet werden.

Der Bebauungsplan enthält gestalterische Festsetzungen gemäß § 84 Landesbauordnung (LBO). Damit im Falle von Zuwiderhandlungen auf die Bußgeldvorschrift des § 82 Abs. 3 LBO zurückgegriffen werden kann, ist ein Hinweis gemäß § 82 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 LBO im Anschluss an den Regelungskatalog im Text (Teil B) der Satzung zwingend erforderlich. Wer einer örtlichen Bauvorschrift gem. § 84 Abs. 1 oder Abs. 3 LBO zuwiderhandelt, begeht eine Ordnungswidrigkeit, die gem. § 82 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 LBO mit einem Bußgeld geahndet werden kann.

Das Plangebiet wird über eine neue Erschließungsstraße von der Dorfstraße im Südosten an die Straße ‚Alt Dörphof‘ im Norden verkehrlich angebunden. Die Straße verläuft in einem Bogen und erschließt 16 der 23 geplanten Baugrundstücke. Die übrigen 7 Baugrundstücke im Nordosten werden über zwei Stichstraßen erschlossen. Die südliche Stichstraße wird als private Straße festgesetzt, da hier nur zwei Anlieger angebunden werden müssen und somit keine Konflikte durch die gemeinsame Nutzung zu erwarten sind. Die nördliche Stichstraße erschließt fünf Baugrundstücke; zur Vermeidung von Konflikten und aufgrund von geplanten Leitungstrassen für die Fernwärmeversorgung soll diese Straße nicht als Privatstraße ausgebaut werden sondern in öffentlicher Hand verbleiben.

Der südliche Einmündungsbereich in die Dorfstraße wird zur Sicherung des bestehenden Baumtores weiter nach Süden verschwenkt und mit einer großzügig angelegten straßenbegleitenden Grünfläche gesäumt. Die Sichtdreiecke liegen außerhalb der Baumstämme des Baumtores, sodass dieses erhalten bleiben kann.

Im Norden wird ein Teil der Straße 'Alt Dörphof' und der Dorfstraße bis an die K 63 heran mit überplant, um hier eine Verbreiterung der bestehenden Straße zwischen der nördlich angrenzenden KiTa und der K 63 planungsrechtlich sicherzustellen und vorzubereiten. Für die Verbreiterung dieses Straßenabschnittes kann die Gemeinde private Flächen nördlich der Straße ankaufen und so die Zuwegung zum Plangebiet und der KiTa entsprechend mit einem Fußweg versehen und gleichzeitig den derzeit aufgrund des engen Gebäudebestandes sehr schlecht einsehbaren Knotenpunkt zur Kreisstraße "entschärfen" und so für mehr Verkehrssicherheit in der Ortsmitte sorgen.

Die Anbindungen an die Kreisstraße werden entsprechend der verkehrlichen Erfordernisse ausgebaut. Der Ausbau erfolgt in enger Abstimmung mit dem Landesbetrieb für Straßenbau und Verkehr Schleswig-Holstein, Niederlassung Rendsburg.

Gemäß § 29 des Straßen- und Wegegesetzes v. Schleswig-Holstein dürfen außerhalb der Ortsdurchfahrtsgrenzen Hochbauten jeder Art sowie Aufschüttungen und Abgrabungen größeren Umfangs in einer Entfernung bis zu 15 m von der Kreisstraße 63 nicht errichtet oder vorgenommen werden. Die Anbauverbotszone ist nachrichtlich in der Planzeichnung dargestellt.

Zur Sicherung der Anbauverbotszone entlang der K 63 wird im Bebauungsplan in diesen Bereichen eine öffentliche Grünfläche ‚Straßenbegleitgrün‘ festgesetzt.

Um eine Möglichkeit für zukünftige Erweiterungen des Plangebietes in Richtung Süden vorzubereiten, soll eine Anbindungsoption von Bebauung freigehalten werden. Hier sorgt eine Grünfläche zunächst für eine Durchgrünung des Plangebietes. Später kann diese Fläche bei Bedarf für eine Straße in Richtung Süden überplant werden.

Weiterhin wird in den Bebauungsplan gem. § 84 Abs. 1 Nr. 8 Landesbauordnung SH (2016) die Festsetzung aufgenommen, dass auf den Baugrundstücken je Wohneinheit mind. zwei Stellplätze herzustellen sind. Dies dient der Deckung des in einer ländlichen Gemeinde zu erwartenden Bedarfes an Stellplätzen für die Anwohner und der Verkehrssicherheit innerhalb des öffentlichen Straßenraumes.

An zwei Bereichen entlang der Erschließungsstraße werden zudem ausreichend öffentliche Parkplätze für den Besucherverkehr festgesetzt.