Planungsdokumente: 11. Änderung des B-Planes Nr. 1 "Ellenberg" für die Wohnbebauung an den Regenrückhaltebecken; hier: frühzeitige Beteiligung gemäß § 4 (1) BauGB und Abstimmung mit den Nachbargemeinden - § 2 (2) BauGB

Um das abgestimmte städtebauliche Konzept planungsrechtlich zu fixieren, wird im Bebauungsplan mithilfe von Baugrenzen die überbaubare Grundstücksfläche innerhalb des Plangebietes festgesetzt. Hierbei wird auf eine baukörperbezogene Festsetzung der Baugrenzen verzichtet und stattdessen mehrere großzügige Baufenster definiert, innerhalb derer die zukünftige Bebauung angeordnet werden kann und gleichzeitig eine weitgehend flexible Grundstücksnutzung ermöglicht wird.

Gemäß § 6 Abs. 5 Landesbauordnung für das Land Schleswig-Holstein (LBO) sind vor den Außenwänden von Gebäuden Abstandsflächen in einer Tiefe von mindestens 3,0 m einzuhalten. Gemäß § 6 Abs. 2 Satz 2 müssen diese Abstandsflächen auf dem Grundstück selbst liegen, dürfen jedoch auch auf öffentlichen Verkehrs-, Grün- und Wasserflächen liegen, jedoch nur bis zu deren Mitte. Die gesetzliche geforderte Tiefe der Abstandsflächen von 3,0 m wird im Plangebiet eingehalten, aufgrund des abgestimmten städtebaulichen Konzeptes und zur besseren Ausnutzung des unförmig geschnittenen Plangebietes liegen die Flächen aber in einigen Bereichen des Plangebietes teilweise auf öffentlichen Verkehrs- oder Grünflächen. So rückt die festgesetzte Baugrenze im östlichen Teilbereich auf 2 m an die Borkumer Straße heran. Im westlichen Teil des Plangebietes verläuft die festgesetzte Baugrenze teilweise in einem Abstand von 1,5 – 2,0 m entlang der Glücksburger Straße sowie in einem Abstand von 1,6 m zur nördlichen Geltungsbereichsgrenze. Hierdurch entstehen keine städtebaulichen Missstände, da die Unterschreitung der Mindestgrenzabstände nur in Bereichen erfolgt, die an öffentliche Straßenverkehrsflächen (südlich des Plangebietes) bzw. an öffentliche Grünflächen (nördlich des Plangebietes) grenzen.

Durch die festgesetzten Baugrenzen werden im östlichen Bereich des Plangebietes längliche Baufenster in Nord-Süd-Ausrichtung definiert, die sich an den städtebaulichen Vorgaben des bestehenden Bebauungsplans in diesem Bereich orientieren und so das angedachte Bebauungskonzept in diesem Teilbereich fortführen.

Für den westlichen Teil des Plangebietes werden demgegenüber zwei großflächige Baufenster festgesetzt, die eine flexible und optimale Ausnutzung der Grundstücksflächen ermöglichen. Dies ist u.a. deshalb erforderlich, da der Geltungsbereich in diesem Teilstück eine kleinteilige und organische Form aufweist, die eine Ausnutzung des Grundstückes durch standardisierte Baukörper erschwert.

Darüber hinaus handelt es sich bei dem vorliegenden Bebauungsplan um einen Angebotsbebauungsplan, der aufgrund seiner unbefristeten Gültigkeit eine gewisse Flexibilität für zukünftige Entwicklungen ermöglichen soll.

Da die Baufenster bereits großzügig festgesetzt werden und um eine Beeinträchtigung des Ortsbildes zu verhindern, werden durch eine ergänzende textliche Festsetzung Nebenanlagen, durch die sich Auswirkungen wie durch Gebäude ergeben wie bspw. Garagen, außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen ausgeschlossen.

„Stellplätze mit Schutzdach (Carports) und Garagen sind nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche sowie den dafür festgesetzten Flächen zulässig.“ (Textliche Festsetzung Nr. 3.1)

Ungehindert von dieser textlichen Festsetzung können offene Stellplatzanlagen auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche zugelassen werden, da durch diese keine negativen Auswirkungen auf das Ortsbild zu befürchten sind.

Für den Großteil des Plangebietes wird zudem eine offene Bauweise festgesetzt. Demnach dürfen in diesen Teilbereichen maximale Gebäudelänge von 50 m errichtet werden und Gebäude dürfen nicht grenzständig errichtet werden.

Demgegenüber wird für den zentralen Bereich des Plangebietes eine abweichen Bauweise festgesetzt und durch eine textliche Festsetzung weiter konkretisiert:

„Die in der Planzeichnung festgesetzte abweichende Bauweise [a] entspricht der offenen Bauweise mit einer maximal zulässigen Gebäudelänge von 60,0 m.“ (Textliche Festsetzung Nr. 3.2)

Die abweichende Bauweise von bis zu 60 m Gebäudelängen wird für den zentralen Geltungsbereich festgesetzt, um das abgestimmte städtebauliche Konzept planungsrechtlich abzusichern und eine wirtschaftlich tragfähige Planung der angedachten Wohnheime in diesem Bereich zu ermöglichen.

Die Vorgaben an einen qualifizierten Bebauungsplan geben u.a. vor, dass die Erschließung des Plangebietes gesichert sein muss. Zusätzlich ergeben sich durch die geplante Nutzung des Gebietes Stellplatzbedarfe, die Gedeckt werden sollen. Der Bebauungsplan beinhaltet zu diesen Themen konkretisierende Festsetzungen.

Das Plangebiet wird von Süden her über die von Nordosten nach Westen verlaufenden Straßen Borkumer Straße und Glücksburger Straße erschlossen. Die Straßen werden hierbei anteilig in den Geltungsbereich des Bebauungsplans aufgenommen und bestandskonform im Bebauungsplan gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB als Straßenverkehrsfläche festgesetzt. Hierdurch ist die Erschließung des Plangebietes gewährleistet. Die Zufahrt der einzelnen Grundstücke erfolgt somit von Süden. Ein Ausbau der öffentlichen Straßenverkehrsflächen ist nicht vorgesehen.