Planungsdokumente: 15. Änderung des Flächennutzungsplans der Gemeinde Rieseby für das Gebiet südlich der Straße 'Heidegarten' und westlich der Straßen 'Hofkamp' und 'Sönderbyer Weg'

Zur Ordnung der städtebaulichen Entwicklung im Rahmen der baulichen und sonstigen Nutzung wird für das o.g. Plangebiet die 15. Änderung des Flächennutzungsplanes und im Parallelverfahren der Bebauungsplan Nr. 26 aufgestellt.

Die Aufstellung dieser Bauleitplanverfahren wurde notwendig, um in dem Planbereich auf einer Gesamtfläche von ca. 5,89 ha eine den Funktionsbedürfnissen der Gemeinde Rieseby entsprechende Entwicklung zu ermöglichen.

Mit der Aufstellung der 15. Änderung des F-Planes und des Bebauungsplanes Nr. 26 sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen zur Realisierung von Wohnbauflächen geschaffen werden.

In den letzten Jahren haben sich die Anforderungen an die bauliche Entwicklung Riesebys deutlich verändert, sodass die Gemeinde aufgrund ihrer überörtlichen Versorgungsfunktion und ihrer sehr guten dörflichen Infrastruktur (Schule, Kindergärten, Altenheim, zahlreiche Gewerbebetriebe, Einzelhandel, gastronomische Einrichtungen, Bahnhof, Vereine und touristische Angebote) eine verstärkte Bereitstellung von Wohnbauflächen anstrebt und gewährleisten muss. Durch die Umsetzung der Bebauungspläne Nrn. 19, 22 und 23 in der jüngeren Vergangenheit wurden die letzten freien Flächen im Innenbereich Riesebys überplant und bebaut, sodass nun mit Ausnahme einzelner Baulücken im Innenbereich keine Freiflächen mehr vorhanden sind.

In der Gemeinde Rieseby besteht weiterhin ein großer Bedarf an Wohnungen bzw. Bauplätzen. Im Innenbereich der Gemeinde sind nur noch einzelne Baulücken vorhanden. Die Grundstücke innerhalb geltender Bebauungspläne sind inzwischen vollständig bebaut, sodass eine kontinuierliche Bereitstellung von Baugrundstücken nicht gewährleistet werden kann. Der Gemeinde liegen fortwährend Anfragen nach Baugrundstücken vor. Um die vorhandene große Nachfrage bedienen zu können, möchte die Gemeinde weitere Wohnbauflächen über die Aufstellung der 15. F-Plan-Änderung und des Bebauungsplanes Nr. 26 am südwestlichen Ortsrand entwickeln. Die Lage nahe des Ortskerns bietet die Möglichkeit, neue Bauflächen an die bestehende Bebauung anzubinden und so eine dem tatsächlich vorhandenen Bedarf gerecht werdende Erweiterung des vorhandenen Siedlungsbereiches zu schaffen.

Im letzten Baugebiet „Heidegarten“ waren alle 45 Baugrundstücke innerhalb eines Jahres verkauft und bebaut. Aus diesen Gründen möchte die Gemeinde Rieseby über das Baugebiet „südlich Heidegarten“ nun auch weiterhin überwiegend Grundstücke für die Einzel- und Doppelhausbebauung zur Verfügung stellen und so den Bedarf für die nächsten Jahre decken.

Gleichzeitig hat die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 22 „Südlich der Dorfstraße“ im Innenbereich der Gemeinde gezeigt, dass aktuell auch kleinteiliger und seniorengerechter Wohnraum in Rieseby stark nachgefragt wird.

Hierbei berücksichtigt die südliche Abgrenzung des Geltungsbereiches bereits die recht konkreten Planungen für eine weitere südliche Erweiterung des Wohngebietes in den kommenden Jahren, um auch mittel- bis langfristig den Bedarf an Wohnbaugrundstücken in der Gemeinde decken zu können.

Die bestehenden Grünstrukturen an den Rändern des Plangebietes und unmittelbar angrenzend sollen weitestgehend erhalten bleiben. Hierzu soll ein das Gesamtgebiet querender Grünzug mit zentral liegender großer Parkanlage geschaffen werden. Diese zentrale Parkanlage, die als Bürgerpark gestaltet werden soll, zieht sich in Richtung Nordwesten durch den Planbereich und bietet durch die Anlage von entsprechenden Fußwegen eine begeh- und erlebbare Grünzäsur durch das Gebiet.

Dieses Vorhaben der Gemeinde bedient somit die bestehende Nachfrage nach weiteren Wohnbauflächen in Rieseby und bindet die Plangebietsfläche durch die Fortführung der Grünstrukturen und der Verkehrsflächen an die benachbarten Baugebiete an.

Die Planung entspricht aus Sicht der Gemeinde außerdem den in Ziffer 3.9 des Landesentwicklungsplanes (2021) dargelegten Grundsätzen, wonach neue Bauflächen nur in guter räumlicher und verkehrsmäßiger Anbindung an vorhandene, im baulichen Zusammenhang bebaute, tragfähige und zukunftsfähige Ortsteile und in Form behutsamer Siedlungsabrundungen ausgewiesen werden sollen.

Die Gemeinde Rieseby ist als Gemeinde mit einer ergänzenden Versorgungsfunktion (vgl. Regionalplan III) nicht an die Obergrenze des wohnbaulichen Entwicklungsrahmens für Gemeinden, die keine Siedlungsschwerpunkte sind und in den ländlichen Räumen liegen (max. 10 % des Wohnungsbestandes vom 31.12.2020 bis zum Jahr 2036), gebunden. Die Ausweisung neuer Wohnbauflächen orientiert sich dennoch an dem aufgezeigten Entwicklungsrahmen.

Die Gemeinde Rieseby hat im Februar 2023 ihre Innenentwicklungsanalyse aus dem Jahr 2015 aktualisiert. Entsprechend dieser Überarbeitung stellt sich der wohnbauliche Entwicklungsrahmen für die Gemeinde derzeit wie folgt dar:

Wohnbauentwicklung in der Gemeinde Rieseby (2022 bis 2036)

Wohnungsbestand am 31.12.2020 1.271 WE

Nach LEP 2021 von 2022 bis 2036 anzusetzen (10 %) 127 WE

Wohngebäude in Bau (Fertigstellung vorauss. 2022) 24 WE

abzgl. Entwicklungspotenzial im Innenbereich 3 WE

Verbleibende Wohnungsentwicklung über Bauleitplanung bis 2036 100 WE

(Richtwert für Gemeinden mit überörtlicher Versorgungsfunktion)

Über die 15. Änderung des Flächennutzungsplanes und den parallel aufgestellten Bebauungsplan Nr. 26 sollen ca. 51 Wohngrundstücke entstehen; wobei auf vier der geplanten Grundstücke kleinteiliger Wohnraum mit jeweils bis zu 12 Wohneinheiten entstehen soll. Die Gemeinde rechnet damit, dass im Plangebiet ca. 100 Wohneinheiten entstehen werden, die kurz- und mittelfristig den aktuellen Bedarf decken können.

Um eine städtebaulich sinnvolle Gestaltung innerhalb des Plangebietes unter Beachtung des vorgenannten Entwicklungsspielraumes im Plangebiet zu gewährleisten, hat sich die Gemeinde zur Aufstellung dieser Bauleitpläne entschlossen.

Die Lage südlich des letzten erschlossenen Baugebietes bietet die Möglichkeit, neue Bauflächen an die bestehende Bebauung anzugliedern und so eine angemessene Erweiterung des vorhandenen Siedlungsbereiches zu schaffen.

In der Gemeinde Rieseby wurden in den vergangenen 10 Jahren durchschnittlich 14 Wohneinheiten pro Jahr fertiggestellt, wobei die Fertigstellungen über die Jahre jeweils stark schwankten und überwiegend von den innerhalb von Bebauungsplänen bereitgestellten Baugrundstücken abhingen. Im letzten Baugebiet „Heidegarten“ (B-Plan Nr. 20) wurden alle 45 Baugrundstücke innerhalb von gut einem Jahr verkauft und bebaut. Diese Entwicklung zeigt, dass die Bedarfe in Rieseby in den vergangenen zehn Jahren konstant waren und jeweils nur durch die bereitgestellten Grundstücke limitiert wurden.

Für die Gemeinde Rieseby wird selbst in Anbetracht der aktuell landesweit eher rückläufigen Nachfrage nach Wohngrundstücken für die Einzel- und Doppelhausbebauung damit gerechnet, dass aufgrund der guten dörflichen Infrastruktur, der guten Verkehrsanbindung und der Nähe zu Schlei und Ostsee eine kontinuierliche Nachfrage erhalten bleiben wird – wenngleich möglicherweise auf einem geringeren Niveau als in der jüngeren Vergangenheit. Im letzten Baugebiet „Heidegarten“ waren alle 45 Baugrundstücke innerhalb eines Jahres verkauft und bebaut. Aus diesen Gründen möchte die Gemeinde Rieseby über das Baugebiet „südlich Heidegarten“ nun auch weiterhin überwiegend Grundstücke für die Einzel- und Doppelhausbebauung zur Verfügung stellen und so den Bedarf für die nächsten Jahre decken.

Rieseby ist die einwohnerstärkste Gemeinde im Amt Schlei-Ostsee und verfügt über die umfassendste Infrastruktur. Die Nachfrage nach Bauland ist weiterhin hoch. Während die Gemeinden im Umland gezielt Bauland für den örtlichen Bedarf vorhalten und sorgsam mit dem Kontingent bis 2036 umgehen, kann Rieseby einen Bedarf decken, dessen Realisierung in den Nachbargemeinden nicht gewünscht ist. Die Planung hat keinen negativen Einfluss auf die Nachbargemeinden, sondern stärkt die Aufgabe der Gemeinde Rieseby mit ihren überörtlichen Versorgungsfunktionen. Durch die Bereitstellung größerer Baugebiete in den zentralen Orten kann ggf. die ortsuntypische Entwicklung kleinerer Orte in der Umgebung verringert werden und so dort ein übermäßiger Eingriff in Grund und Boden minimiert werden.

Die Gemeinde Rieseby hat sich im Vorwege zu diesem Bauleitplanverfahren intensiv mit der Ermittlung und Bewertung von Alternativflächen auseinandergesetzt. Der Planbereich entspricht in etwa der in der Analyse untersuchten Fläche E6.

Die Standortalternativenprüfung kommt zusammenfassend zu folgenden Ergebnissen:

Aus der vorhergehenden Flächenbetrachtung ergibt sich, dass es zu den beabsichtigten Planflächen im Südwesten der Ortslage Rieseby (Fläche 6) eine vertretbare Alternative gibt (Flächen 4), um dem mit der 15. Änderung des Flächennutzungsplanes verfolgten vorrangigen Ziel der Gemeinde, Rahmenbedingungen für die kurz- bis mittelfristige Bereitstellung von Wohnbauflächen zu schaffen, zu entsprechen.

Die Fläche 4, die aus städtebaulicher Sicht leicht besser geeignet wäre als die Fläche 6, steht seit vielen Jahren nicht für eine bauliche Nutzung zur Verfügung, weshalb für einen Teil der Fläche auch im Rahmen der 8. Änderung des F-Planes im Jahr 2005 die Darstellung als Wohnbaufläche gestrichen wurde.

Beachtet man die zwischenzeitlich vorliegenden Voruntersuchungen zu Fläche Nr. 6, wird ersichtlich, dass die aufgezeigten potenziellen Beeinträchtigungen (insb. mögliche Immissionen durch Windparks sowie mögliche archäologische Funde) keine Auswirkungen auf die Nutzung der Fläche als Wohnbaufläche erwarten lassen.

Insofern stellt die Fläche 4 keine bessere, sondern eine etwa gleichwertige Alternative dar, die aktuell jedoch nicht für eine Bebauung zur Verfügung steht.

Aus diesen Gründen hat sich die Gemeinde Rieseby entschieden, die Bauleitplanverfahren für ein neues Wohngebiet im Rahmen der 15. Änderung des Flächennutzungsplanes im Südwesten der Ortslage aufzustellen.