5.1. Städtebau
Die Art der baulichen Nutzung wird den Vorstellungen der Gemeinde zur Entwicklung eines Wohngebietes entsprechend als Allgemeines Wohngebiet gem. § 4 BauNVO festgesetzt. Neben der Wohnnutzung können auch Nutzungen für freie Berufe und weitere nicht störende Nutzungen, wie gesundheitliche oder soziale Anlagen und nicht störende Dienstleistungen zugelassen werden. Die Ausnahmen des § 4 (3) BauNVO mit nicht störenden Gewerbebetrieben oder Tankstellen werden jedoch nicht zugelassen. Damit soll erreicht werden, dass eine gewisse Flexibilität der Nutzungen besteht, aber die verkehrlichen Anforderungen an die Erschließungssituation berücksichtigt werden können. Die Schutzbedürfnisse der Wohnnutzung in einem Allgemeinen Wohngebiet erlauben ergänzende nicht störende Nutzungen aus dem Katalog der BauNVO.
Das Maß der baulichen Nutzung orientiert sich grundlegend an der umgebenden Wohnbebauung und ist geeignet, das Planungsziel einer weitestgehend lockeren Bebauung am Ortsrand mit überwiegend Einzel- und Doppelhäusern sicher zu stellen. Für einen Teilbereich sind auch Mehrfamilienhäuser vorgesehen, um der lokalen Nachfrage nach Mietwohnungen zu entsprechen. Durch die zumeist großzügig festgesetzten überbaubaren Flächen verbleibt ausreichend Spielraum bei der Platzierung der Gebäude auf den Grundstücken. Zur Bestandsbebauung entlang des Hermann-Claudius-Weges sowie zu den Knickstrukturen am östlichen Rand des Plangebietes soll die überbaubare Grundstücksfläche zurücktreten, um einen baulichen Abstand zu gewährleisten, welcher die unterschiedlichen Schutzbedürfnisse der Umgebung ausreichend berücksichtigt. Bei Baugebieten mit starken Geländesprüngen wird bei der Nutzbarmachung der Baugrundstücke mit deutlichen Geländeabgrabungen- bzw. Aufschüttungen gerechnet. Die Einfügung der Bebauung in das Orts- und Landschaftsbild wird unter anderem durch die Beschränkung der Firsthöhe sichergestellt, diese bezieht sich auf den höchsten Punkt des natürlichen Geländeniveaus innerhalb der jeweiligen Gebäudegrundfläche. Dadurch kann jeweils ein eindeutiger Bezugspunkt hergestellt werden, das natürliche Geländeniveau ist in der Planzeichnung festgesetzt. Bei überbaubaren Grundstücksflächen mit größeren Geländesprüngen wurde die Firsthöhe niedriger angesetzt, um zu verhindern das in Richtung der niedriger liegenden Grundstücksbereiche Gebäude mit einer allzu dominanten Wandwirkung entstehen, welche ortsuntypisch wären und auch in diesem Baugebiet nicht gewollt sind. Durch die vorgenommen Festsetzungen kann auch nach einer Bebauung die Höhenabwicklung des natürlichen Geländes gut nachvollzogen werden.
Zur Umsetzung der gemeindlichen Vorstellung nach einem hauptsächlich aufgelockerten Wohngebiet mit Einzel- und Doppelhäusern ist eine Begrenzung der Anzahl der Wohnungen in Abhängigkeit zur Grundstücksgröße aufgenommen. Diese restriktive Festsetzung der Beschränkung der Wohnungen dient dazu, ideell geteilte Grundstücke mit optisch wie Hausgruppen wirkenden Baukörpern zu vermeiden, da diese Bauformen in weiten Teilen des Neubaugebietes nicht gewünscht und am Ortsrand Grönwohlds in der Umgebung auch nicht typisch sind. Außerdem ist die Erschließung des Gebietes (Straßenquerschnitt, Parkplätze, Ver- und Entsorgung) primär auf eine Bebauung mit Einfamilien- und Doppelhäusern ausgelegt. Verdichtete Wohnformen mit Mehrfamilienhäusern sind nur ein einem Teilbereich zulässig. Hierdurch soll dem örtlichen Bedarf entsprochen werden, insbesondere für junge Leute, die eine eigene Wohnung benötigen, sowie für Senioren, die ihren Wohnraumanspruch verkleinern möchten.
Zur Wahrung der Verkehrssicherheit und zur Erhaltung eines großzügigen Verkehrsraumes sind Garagen, Carports und Nebengebäude innerhalb eines 3 m breiten Streifens hinter der Straßenbegrenzungslinie ausgeschlossen. Durch den daraus resultierenden Abstand zur Straßenverkehrsfläche können die Sichtverhältnisse und damit die Verkehrssicherheit verbessert werden. Gleichzeitig werden die Hauptgebäude nicht durch Schuppen oder Garagen verdeckt und können in den öffentlichen Straßenraum wirken. Im Sinne der allgemeinen Verkehrssicherheit sind in den von Hochbauten freizuhaltenden Flächen der festgesetzten Sichtfelder Einfriedungen, Anpflanzungen etc. nur bis zu einer Höhe von 70 cm zulässig.
Am nördlichen Plangebietsrand wird ein Kinderspielplatz vorgesehen. Dieser ist fußläufig über einen öffentlichen Grünstreifen zu erreichen. Bei der Gestaltung, Bepflanzung und Einfriedung des Kinderspielplatzes ist darauf zu achten, dass von den öffentlichen Flächen aus, Kinder den Teich auf dem benachbarten Flurstück 78/2 nicht erreichen können.
Das Plangebiet grenzt im Südwesten an Waldfläche an. Zwischen den Baugrenzen und der Waldfläche wurde ein Abstand von 25 m gelassen. Es handelt sich dabei um einen reduzierten Waldabstand gem. § 24 Landeswaldgesetz, diese Unterschreitung wurde von der unteren Forstbehörde aufgrund einer Bewertung der örtlichen Situation zugestanden. Innerhalb des ausgewiesenen reduzierten Waldabstandsstreifens nach § 24 Landeswaldgesetz sind Vorhaben im Sinne des § 29 BauGB nicht zulässig, dies gilt auch für genehmigungs- und anzeigenfreie Gebäude. Für die Baugrundtücke welche in Teilen innerhalb des 25 m Waldabstandes liegen, ist eine unterdurchschnittliche Brandgefährdung für Wohngebäude im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens nachzuweisen.
Gestaltungsfestsetzungen
Festsetzungen zur Gestaltung werden nur in geringem Umfang vorgesehen, da die Gemeinde den Eigentümern einen großen Spielraum bei der Bauausführung einräumen möchte. Gleichzeitig soll eine Beeinträchtigung für die in der näheren Umgebung des Plangebiets angrenzenden Wohngrundstücke möglichst gering gehalten werden.
Über die Festsetzungen zur First- und Sockelhöhe soll verhindert werden, dass im Böschungsbereich bei der Errichtung von Kellergeschossen sichtbare Gebäudeflächen mit der Wirkung dreigeschossiger Gebäude entstehen.
Im Plangebiet werden Regelungen zur Dachgestaltung getroffen, die sich an den Dachneigungen und Dachformen der angrenzenden Bebauung orientieren. Für die im WA 1 - Gebiet möglichen Mehrfamilienhäuser wird darüber hinaus eine Ausnahme bei der Dachgestaltung vorgesehen, um in diesem Gebiet größere Entwurfsspielräume zu ermöglichen.
Für ein angenehmes Erscheinungsbild bei Doppelhäusern sind diese in Bezug auf Dachform und Traufhöhe des Hauptgebäudes jeweils einheitlich zu gestalten. Um einen harmonischen Bezug der Baukörper zueinander zu fördern, sollen Garagen, Carports und Nebenanlagen wie der dazugehörige Hauptbaukörper gestaltet werden.
Die Höhe von Einfriedungen zum öffentlichen Verkehrsraum wird begrenzt, um ein Wirkung der Hauptbaukörper auf das Ortsbild zu ermöglichen. Dies dient auch der Verkehrssicherheit, da von den Grundstückszufahrten eine gute Sicht in das Verkehrsgeschehen ermöglicht wird.
Grünplanung
Zum Schutz der Bestandsbebauung nördlich des Plangebietes wird ein räumlicher Puffer am nördlichen Plangebietsrand, in Form eines Grünstreifens, vorgesehen. Darüber hinaus sind auf diesem Streifen Abschirmpflanzungen vorgesehen.
Im Sinne des Bodenschutzes sind Grundstückszufahrten und die befestigten Flächen der Baugrundstücke wasserdurchlässig herzustellen. Ab einer Neigung von über 4 % wird aus baukonstruktiven Gründen von dieser Vorgabe Abstand genommen.
Zum Erhalt des natürlichen Geländeniveaus nach Abschluss der Baumaßnahmen werden entsprechende Regelungen zur Wiederherstellung des Geländeniveaus vorgesehen. Dabei werden je nach Intensität des bewegten Geländes entsprechende Toleranzmaße gegeben.
Auf der mit der Entwicklungsmaßnahme Nr. 2 festgesetzten Flächen wird die Entwicklung einer Streuobstwiese vorgesehen. Diese leistet einen Beitrag für die ökologische Entwicklung und kann von der ansässigen Bevölkerung genutzt und abgeerntet werden.
Die vorhandenen Knicks und die zugehörigen Knickschutzstreifen entlang der öffentlichen Flächen sollen ins Eigentum der Gemeinde übergehen. Ein Abstand von 10 m von den rückwärtigen Baugrenzen zum vorhandenen Knickfuß kann eingehalten werden. Ein Knickdurchbruch für die geplante Fußwegeverbindung am östlichen Plangebietsrand wird nicht erforderlich. Hierfür kann die bestehende Feldzufahrt genutzt werden.
Zur Durchgrünung des Plangebietes werden im Straßenraum und auf den privaten Baugrundstücken Baumpflanzungen vorgesehen. Von den in der Planzeichnung festgesetzten Standorten sind Abweichungen zulässig, um eine flexible Anordnung von Grundstückszufahrten zu ermöglichen.