Planungsdokumente: B-Plan Nr. 91 "Eckernförder Straße, gegenüber der Jugendherberge"; hier: erneute Beteiligung gemäß § 4 (2) BauGB und erneute öffentliche Auslegung

Zur Ordnung der städtebaulichen Entwicklung im Rahmen der baulichen und sonstigen Nutzung wird für das o.g. Plangebiet der Bebauungsplan Nr. 91 aufgestellt. Er trifft innerhalb seines räumlichen Geltungsbereiches rechtsverbindliche Festsetzungen für die städtebauliche Entwicklung entsprechend den kommunalen Zielsetzungen.

Die Aufstellung des Bebauungsplanes wurde notwendig, um in dem Planbereich auf einer Gesamtfläche von ca. 1,39 ha eine den Funktionsbedürfnissen der Stadt Kappeln entsprechende Entwicklung zu ermöglichen.

Die Stadt Kappeln möchte einen im Flächennutzungsplan der Stadt als Sondergebiet ausgewiesenen Bereich am südöstlichen Stadtrand baulich entwickeln. Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 91 sollen im Plangebiet die planungsrechtlichen Voraussetzungen hierfür geschaffen werden.

In der Stadt Kappeln besteht weiterhin Bedarf an Wohnraum. Die verfügbaren Wohnbauflächen sind nahezu vollständig bebaut. Um kontinuierlich die Nachfrage bedienen zu können, möchte die Stadt weitere Wohnbauflächen entwickeln und so eine ausgeglichene Angebots- und Nachfragesituation erreichen. Kappeln hat sich in den vergangenen Jahren als attraktiver Wohnstandort einen guten Namen gemacht. Die stetige Nachfrage nach Baugrundstücken ist ein klarer Beleg hierfür. Vor allem im Bereich der Mietwohnungen besteht ein dringender Bedarf, der aktuell nicht gedeckt werden kann. Um das Ziel, bezahlbaren Mietwohnraum zu schaffen, im Rahmen dieses Bauleitplanverfahrens zu fixieren, wird die Gemeinde mit dem Vorhabenträger im Erschließungsvertrag einen Passus aufnehmen, der für die Mieten anhand des Verbraucherpreisindex begrenzt.

Die Lage des Plangebietes an der Eckernförder Straße bietet die Möglichkeit, neue Bauflächen an bestehende Bebauungen anzubinden und so eine sinnvolle Erweiterung des vorhandenen Siedlungsbereiches zu schaffen. Das Stadtzentrum ist nur 800 m entfernt und die Nahversorgung ist durch die Einkaufsmöglichkeiten an der Ostseestraße in unmittelbarer Nähe gesichert. Durch die angrenzenden überörtlichen Straßen ist die verkehrliche Anbindung des Plangebietes sehr gut. Außerdem liegen die überplanten Flächen in räumlicher Nähe zum Ostseeressort „Port Olpenitz“, in dem zahlreiche neue Arbeitsplätze entstanden sind und in naher Zukunft entstehen werden; die hierfür benötigten Wohnungen (überwiegend kleinteiliger Wohnraum) könnten so teilweise im Plangebiet zur Verfügung gestellt werden.

Aus diesen Gründen hat sich die Stadt entschieden, zur Deckung des Bedarfes an Wohnbauflächen, solche Flächen am südöstlichen Stadtrand von Kappeln auszuweisen.

Im Plangebiet sind derzeit ca. 6 Gebäude mit ca. 60 Wohnungen (überwiegend als Mietwohnungen) geplant. Hierbei sollen in mind. 20% der geplanten Wohnungen sozialer (mietpreisgedeckelter) Wohnungsbau entstehen.

Im südöstlichen Bereich des Plangebietes ist die Errichtung eines Wohnmobilstellplatzes mit ca. 45 Stellplätzen vorgesehen, der auch über die nötige Infrastruktur verfügen soll. Mit diesem Wohnmobilstellplatz möchte die Stadt Kappeln ihr touristisches Angebot weiter ergänzen und attraktiver gestalten. Die verkehrsgünstige Lage und die Nähe zum Stadtzentrum, zur Schlei und zur Ostsee machen die Lage des Stellplatzes aus Sicht der Stadt sehr attraktiv. Derzeit stehen viele Wohnmobile eher ungeordnet im Bereich der südlich angrenzenden, gewerblich genutzten Flächen.

Die nördlichen Bauflächen werden entsprechend der zugedachten Nutzung gemäß § 4 BauNVO als Allgemeine Wohngebiete (WA) festgesetzt. Diese Festsetzung entspricht den kommunalen Zielen für dieses Plangebiet.

Für die Allgemeinen Wohngebiete wird bestimmt, dass die dem Gebiet dienenden Schank- und Speisewirtschaften nicht zulässig sind. Durch diese Einschränkung möchte die Stadt Kappeln das Wohnen weiter in den Vordergrund stellen und eine gebietsverträgliche Bebauung erreichen, die keine zusätzliche, übermäßige Lärmentwicklung erwarten lässt. Schank- und Speisewirtschaften sind in ausreichender Anzahl in der Umgebung vorhanden.

Der Ausschluss von Ferienwohnungen in Baufeld 1 erfolgt gem. § 1 Abs. 9 BauNVO unter Berücksichtigung des angestrebten Gebietscharakters und soll die Dauer-Wohnnutzung in den Vordergrund rücken. Ziel ist es, die Zahl der Dauer-Wohnungen in Kappeln zu erhöhen und so die bestehende Nachfrage zu bedienen. Die Stadt Kappeln möchte zudem für die übrigen Baufelder maximal 10 % der entstehenden Wohnungen als Ferienwohnungen entwickeln, um der bestehenden Nachfragesituation gerecht zu werden; hierbei orientiert sich die Stadt an den in der jüngeren Vergangenheit entstandenen Allgemeinen Wohngebieten im Stadtgebiet.

Der südöstliche Planbereich wird als Sondergebiet, das der Erholung dient, mit der Zweckbestimmung 'Wohnmobilstellplatz' gem. § 10 Abs. 5 BauNVO festgesetzt. Diese Festsetzung entspricht den kommunalen Zielen für dieses Plangebiet.

Im Text (Teil B) der Satzung werden die zulässigen Nutzungen detailliert festgesetzt. Demnach sind Standplätze für Wohnmobile sowie deren Zufahrten, Fahrgassen und Wendemöglichkeiten, Spielplätze, Anlagen und Einrichtungen zur Ver- und Entsorgung, ein Kiosk (mit max. 50 m² Verkaufsfläche), Anlagen für sanitäre Einrichtungen sowie Stellplätze für den durch die zugelassene Nutzung verursachten Verkehr zulässig. Unzulässig ist das Abstellen von Zelten, Wohnwagen und Mobilheimen. Mit diesen Festsetzungen soll sichergestellt werden, das tatsächlich ein Wohnmobilstellplatz und kein allgemeiner Campingplatz entsteht.